Wohnrechtliche Judikatur des OGH - Newsletter Juli 2026

Streitiges Recht

1 Ob 2/26i – Klauselentscheidung zur Wertsicherung

Die zwischen den Parteien im – dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegenden – Mietvertrag getroffene Wertsicherungsvereinbarung lautet:

„Der vereinbarte Mietzins (3.1.) von derzeit € 1.241,19 exklusive Umsatzsteuer wird derart wertgesichert, dass er sich im selben Verhältnis ändert, wie die von der Bundesanstalt Statistik Austria verlautbarte Indexzahl der Verbraucherpreise 2010 = 100 (VPI 2010), für den Fall der Nichtmehrverlautbarung ein von der Vermieterin zu bestimmender gleichartiger Index.

Ausgangsbasis der Wertberechnung ist die Indexzahl für den Monat des Vertragsabschlusses. Schwankungen bis 5 % (fünf Prozent) auf oder ab bleiben jeweils unberücksichtigt, darüber hinaus gehende Schwankungen werden jeweils voll berücksichtigt, wobei der dann ermittelte Wert als neue Berechnungsgrundlage heranzuziehen ist.

Ein Verzicht auf die Geltendmachung der Wertsicherung ist nur ausdrücklich und schriftlich möglich.

Die Wertsicherungsbeträge werden dem Mieter von der Vermieterin vorgeschrieben und sind innerhalb von 8 Tagen nach Vorschreibung zur Zahlung fällig.“

§ 6 Abs 1 Z 5 KSchG (idF der Novelle BGBl I 1997/6) sieht die Zweiseitigkeit (Symmetrie) von Preisänderungsklauseln vor, sodass der Unternehmer gegebenenfalls auch den Preis herabzusetzen hat. Ohne Verpflichtung des Unternehmers zur Entgeltsenkung ist die Klausel nichtig (vgl RS0117365; RS0117240; RS0115215).

Aus den beiden ersten Sätzen der Wertsicherungsvereinbarung geht eindeutig hervor, dass sich der Mietzins bei einer Indexsenkung reduziert („er sich im selben Verhältnis ändert, wie die ... Indexzahl“ bzw „Schwankungen bis 5 % auf oder ab“). Damit wird dem Erfordernis der Zweiseitigkeit klar Rechnung getragen.

Insgesamt verstößt die Klausel auch nicht gegen das Transparenzgebot nach § 6 Abs 3 KSchG.

Die Rechtsunwirksamkeit des letzten Satzes der Klausel hat aber nicht den Entfall der gesamten Wertsicherungsklausel zur Folge: Maßgeblich für die Qualifikation einer (Teil-)Klausel als eigenständig im Sinn des § 6 KSchG ist nicht die Gliederung des Klauselwerks. Es können vielmehr auch zwei unabhängige Regelungen in einem Punkt oder sogar in einem Satz der Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthalten sein. Es kommt darauf an, ob ein materiell eigenständiger Regelungsbereich vorliegt. Dies ist dann der Fall, wenn die Bestimmungen isoliert voneinander wahrgenommen werden können (RS0121187). Davon ausgehend bestehen auch hier keine Bedenken an der Teilbarkeit der Klausel, weil die Vereinbarung über die Bedingungen der Valorisierung einerseits und die Modalitäten der Geltendmachung der erhöhten Beträge andererseits jeweils einen eigenen Regelungsbereich haben. Die Wertsicherungsklausel kann daher auch ohne ihren letzten Satz bestehen. Durch den Wegfall des (gesetzwidrigen) letzten Satzes der Wertsicherungsvereinbarung ist hier die Sach- und Rechtslage wiederhergestellt, in der sich der Kläger ohne diese Klausel befunden hätte. Hätten die Parteien keine Vereinbarung über den Anpassungsmodus getroffen, wäre § 16 Abs 9 MRG auch zur Anwendung gelangt. Diese Bestimmung geht der Vereinbarung vor, soweit damit zu Lasten des Mieters vom Gesetz abgewichen wurde.

5 Ob 142/25f – Zu Pflichten des Wohnungseigentümers, wenn die tatsächliche Ausgestaltung des Wohnungseigentumsobjekts nicht dem verbücherten Wohnungseigentum entspricht und/oder dieses allenfalls mangels baulicher Abgeschlossenheit nicht wohnungseigentumstauglich ausgestaltet ist

Die nach dem hier maßgeblichen Wohnungseigentumsänderungsvertrag zur Top 5 gehörenden Räumlichkeiten im Erdgeschoß und 1. OG sind als ein einheitliches Wohnungseigentumsobjekt in der Gestalt einer baulich abgeschlossenen Maisonette gewidmet. Zum Zeitpunkt dieser Widmung waren die Räumlichkeiten im Erdgeschoß und im 1. OG baulich nicht verbunden. Der Rechtsvorgänger der Beklagten hat die der damaligen Neugestaltung des Wohnungseigentums zugrunde gelegte bauliche Verbindung durch Errichtung einer Innenstiege nach Abschluss des Wohnungseigentumsänderungsvertrags und dessen grundbücherlichen Durchführung nicht vorgenommen. Er hat die der Top 5 zugeordneten Räumlichkeiten vielmehr als zwei selbständige Objekte benützt und als solche an die Beklagten verkauft.

Zur Durchsetzung der Widmung der Top 5 als ein einheitliches Wohnungseigentumsobjekt in der Gestalt einer baulich abgeschlossenen Maisonette begehrt die Klägerin primär die Unterlassung der Nutzung im aktuellen Bauzustand und hilfsweise die Herstellung der baulichen Verbindung und des Verschlusses des Zugangs im 1. OG durch und (implizit) auf Kosten der Beklagten.

Grundlage des Klagebegehrens der Klägerin ist die Eigentumsfreiheitsklage nach § 523 ABGB. Eine Eigentumsfreiheitsklage kann (nur) gegen einen unberechtigten Eingriff (auch eines anderen Miteigentümers) in das gemeinsame Eigentumsrecht erhoben werden (RS0012040; RS0012113 ua). Der Umstand, dass der Rechtsvorgänger der Beklagten die der Neugestaltung des Wohnungseigentums zugrunde gelegte bauliche Verbindung nicht vorgenommen hat, könnte jedenfalls nur dann als Eingriff in die Eigentumsrechte der anderen Mit- und Wohnungseigentümer zu qualifizieren sein, wenn für diesen eine Rechtspflicht zum Handeln bestanden hat, und zwar eine in diesem Sinn „sachenrechtliche Pflicht“ (5 Ob 145/75; RS0010447; Rassi in Rummel/Lukas/Geroldinger, ABGB4 § 523 Rz 19). Nur dann hätte der Rechtsvorgänger der Beklagten durch Unterlassen einen rechtswidrigen Zustand geschaffen und nur dann könnte sich die Passivlegitimation der Beklagten als mittelbare Störer zumindest daraus ergeben, dass sie einen unerlaubten Zustand aufrecht hielten (vgl RS0012110 ; RS0012131).

Weder aus dem Sachenrecht noch aus dem gesellschaftsähnlichen Verhältnis der Wohnungseigentümer folgt jedoch eine alleinige Herstellungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers, sondern lediglich eine Duldungspflicht und eine lediglich anteilige Kostentragungspflicht. Mit dem Erwerb des Wohnungseigentums ist nicht die aktive Verpflichtung verbunden, den dem verbücherten Wohnungseigentum entsprechenden Bauzustand auf eigene Kosten herzustellen.

Ein Anspruch auf Unterlassung dieser Nutzung lässt sich nicht allein daraus ableiten, dass die tatsächliche Ausgestaltung des Wohnungseigentumsobjekts der Beklagten nicht dem verbücherten Wohnungseigentum entspricht und/oder dieses allenfalls mangels baulicher Abgeschlossenheit nicht wohnungseigentumstauglich iSd § 2 Abs 2 WEG ausgestaltet ist (vgl RS0111284; Ofner in GeKo Wohnrecht II2 § 2 WEG 2002 Rz 10 mwN). Eine vom verbücherten Wohnungseigentum oder den gesetzlichen Vorgaben abweichende bauliche Gestaltung führt nicht ohne Weiteres dazu, dass dem Miteigentümer die zugestandene ausschließliche Nutzung untersagt werden kann. Dem stehen grundsätzlich dessen (mit-)eigentumsrechtliche (5 Ob 80/25p mwN) und schuldrechtliche (vgl 5 Ob 66/24b mwN) Nutzungsrechte entgegen.

5 Ob 41/26d – Aus § 129 Abs 1a WrBauO lässt sich nicht die Unwirksamkeit der umfassend vereinbarten vertraglichen Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer zur Kurzzeitvermietung ableiten

Die baubehördliche Einschränkung des § 129 Abs 1a WrBauO wirkt sich nur in der Weise aus, dass die vertraglich uneingeschränkte Nutzung zur Kurzzeitvermietung auf die Hälfte der Nutzungseinheiten sowie für die Dauer einer nur befristet erteilten Ausnahmebewilligung eingeschränkt ist. Daraus lässt sich aber nicht die Unwirksamkeit der umfassend vereinbarten vertraglichen Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer zur Kurzzeitvermietung ableiten. Auch wurde im Zusammenhang mit einer Prüfung eines Antrags nach § 16 Abs 2 Z 1 WEG bereits ausgesprochen, dass in der Zukunft allenfalls eintretende und möglicherweise dann zu einer Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führende Entwicklungen nur äußerst selten unter den Begriff der wesentlichen Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer subsumiert werden können. So wird etwa das Gleichbehandlungsprinzip nicht dadurch verletzt, dass die früheren Antragsteller anders behandelt werden als die übrigen (späteren), denn jeder Antrag ist zu den im jeweiligen Zeitpunkt der Antragstellung gegebenen Voraussetzungen zu prüfen und zu beurteilen (vgl 5 Ob 173/19f [Pkt 3.4 mwN]; 5 Ob 172/25t [Pkt 2.4]).

Die anderen Wohnungseigentümer waren daher vertraglich zur Abgabe der für die behördliche Ausnahmebewilligung erforderlichen Erklärungen verpflichtet.

Außerstreitiges Recht

5 Ob 132/25k – Zur Gültigkeit einer Wertsicherungsvereinbarung

In Punkt 3. Des Mietvertrages wurde vereinbart, dass nach Ablauf der Wohnbauförderung der „höchstzulässige Hauptmietzins der Ausstattungskategorie A (Richtwertmietzins) als vereinbart“ gelte und „für den Richtwertmietzins [...] Wertbeständigkeit des Hauptmietzinses nach § 5 Richtwertgesetz vereinbart“ werde.

Die Prüfung der (Vor-)Frage, ob eine Mietzinsvereinbarung wirksam zustande gekommen ist, hat sich in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG darauf zu beschränken, ob eine für die Überprüfung nach mietrechtlichen Vorschriften erforderliche Vereinbarung über den Hauptmietzins vorliegt (5 Ob 166/24h; 5 Ob 110/24y; 5 Ob 197/25v).

Wie jede Mietzinsvereinbarung muss auch eine unbedingte, von vornherein für einen späteren Zeitpunkt (hier: Tilgung des Wohnbauförderungsdarlehens) vorgesehene Änderung des Mietzinses hinreichend bestimmt sein. Für die notwendige Bestimmtheit einer Mietzinsvereinbarung ist es aber nicht erforderlich, dass das Entgelt (der Mietzins) ziffernmäßig festgesetzt wird. Es genügt, wenn im Vertrag alle Elemente enthalten sind, die dessen objektive Bestimmbarkeit ermöglichen (5 Ob 197/25v; RS0020426). Das ist unter anderem der Fall, wenn auf den gesetzlich zulässigen höchsten Mietzins abgestellt wird (5 Ob 197/25v; RS0067979).

Der Fachsenat hat bereits in der Entscheidung 5 Ob 197/25v zu einer gleichlautenden Mietzinsvereinbarung ausgesprochen, dass die hier in Rede stehende Vereinbarung aufgrund des Verweises auf den Richtwertmietzins und dessen Wertsicherung unter Bezugnahme auf § 5 RichtwertG ausreichend bestimmt ist. Ob darüber hinaus das Zustandekommen oder der Inhalt der Vereinbarung im Einzelfall den allgemein-bürgerlichen Vorschriften entspricht, ist nicht in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG zu klären (RS0070552).

5 Ob 39/26k – Zu den Voraussetzungen zur Anhebung des Mietzinses nach § 46a Abs 2 MRG

Die in § 12a Abs 2 MRG normierte, auf das Anhebungsbegehren nach § 46a Abs 2 MRG analog anzuwendende sechsmonatige Frist für die Geltendmachung des Anhebungsbegehrens beginnt durch die Anzeige der Unternehmensveräußerung bzw des Todes zu laufen und ist nicht (mehr) ab verlässlicher Kenntnis des Vermieters von der Unternehmensveräußerung zu berechnen (RS0113457; 5 Ob 72/23h Rz 6). Diese Anzeige ist an keine bestimmte Form gebunden (5 Ob 78/24t Rz 28 unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung zu § 12a Abs 1 MRG). Der Inhalt der Anzeige muss nur ausreichend klar sein und die Feststellung der maßgeblichen Änderungen zuverlässig und eindeutig ermöglichen (5 Ob 78/24t Rz 28; 5 Ob 72/23h Rz 10; 5 Ob 191/19b). Wie der konkrete Wortlaut einer gegebenenfalls als Anzeige gedachten Mitteilung zu werten ist, ist typischerweise eine Frage des Einzelfalls (RS0113457; 5 Ob 72/23h Rz 10; 5 Ob 157/17z Pkt 2). Abzustellen ist auf den objektiven Erklärungswert (5 Ob 78/24t Rz 28; 5 Ob 191/19b; 5 Ob 157/17z Pkt 3).

Eine Äußerung, wonach der Hausverwalterin mitgeteilt wird, dass der erbantrittserklärter Alleinerbe beabsichtige, das Unternehmen fortzuführen, ist als ausreichend klar und damit als fristauslösend zu bewerten.