Wohnrechtliche Judikatur des OGH - Newsletter Dezember 2025

Streitiges Recht

3 Ob 87/25b – Zur Stellung des Unterbestandnehmers in einem Räumungsverfahren

Gemäß § 568 ZPO sind alle gegen den Bestandnehmer erwirkten Aufkündigungen, Aufträge, Entscheidungen und Verfügungen, die das Bestehen oder die Auflösung eines Bestandvertrags über einen der in § 560 ZPO bezeichneten Gegenstände betreffen, auch gegen den Afterbestandnehmer wirksam und vollstreckbar, sofern nicht ein zwischen dem Afterbestandnehmer und dem Bestandgeber bestehendes Rechtsverhältnis entgegensteht.

Nach Beendigung des Hauptbestandverhältnisses kann der Unterbestandnehmer das aufrechte Unterbestandverhältnis deshalb nur gegenüber seinem Vertragspartner, nicht aber auch gegenüber dem Liegenschaftseigentümer, der ihn auf Räumung in Anspruch nimmt, erfolgreich einwenden (vgl RS0062380 [T8]), sofern der Unterbestandnehmer sein Benützungsrecht nicht materiell-rechtlich direkt vom Liegenschaftseigentümer ableitet (RS0000907 [T2]). Nur im zuletzt erwähnten Fall der direkten Rechtsbeziehung zum Eigentümer steht dem Unterbestandnehmer die Erhebung einer Exszindierungsklage offen (RS0000907).

4 Ob 94/25i – Die einvernehmliche Anschaffung, Adaptierung und Finanzierung von Wohnraum für das Zusammenleben zweier Lebensgefährten genügt noch nicht für die Begründung einer GesbR

Nach der gefestigten Rechtsprechung entstehen allein mit der Aufnahme einer Lebensgemeinschaft weder dingliche noch obligatorische noch familien- oder gesellschaftsrechtliche Beziehungen. Der (ehemalige) Lebensgefährte, der zur Nutzung eines Hauses oder einer Wohnung berechtigt ist, kann daher vom anderen (ehemaligen) Lebensgefährten, der bei ihm wohnt, jederzeit die Räumung verlangen. Das gilt nur dann nicht, wenn der beklagte Lebensgefährte behauptet und beweist, dass das Räumungsbegehren schikanös wäre, oder dass er ein von der Lebensgemeinschaft unabhängiges Benützungsrecht hat (vgl RS0011874, RS0021746, RS0010337, RS0010345, RS0010849; jüngst etwa 3 Ob 65/21m, 9 Ob 70/24w).

Ein solcher Rechtstitel, der dem Räumungsbegehren entgegensteht, kann eine zwischen Lebensgefährten hinsichtlich einer Liegenschaft begründete GesbR sein. Ein Vertrag über die Gründung einer GesbR kann zwar konkludent geschlossen werden; er setzt aber die Absicht der am Gesellschaftsvertrag beteiligten Personen voraus, einen solchen Vertrag zu schließen (vgl RS0022210, RS0014571). Weiters muss eine, wenn auch lose, Gemeinschaftsorganisation zwischen den Beteiligten vereinbart sein, die jedem Partner gewisse Einwirkungs- oder Mitwirkungsrechte gibt (vgl RS0022154, RS0022118, RS0022222).

Ein konkludenter Abschluss eines Gesellschaftsvertrags unter Lebensgefährten ist nach der ständigen (restriktiven) Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs nur dann anzunehmen, wenn sie einen über den typischen Rahmen der Lebensgemeinschaft hinausgehenden Zweck durch Einsatz von Arbeitsleitung und Kapital im gemeinschaftlichen Zusammenwirken verfolgen (vgl RS0022382, RS0021746; 1 Ob 23/10d, 8 Ob 27/23p). Die faktische Umsetzung des Plans, zur Wohnversorgung der Familie ein Haus zu errichten, dies durch finanzielle Beteiligung und Arbeitsleistungen der Lebensgefährten in einer nach Art und Umfang unterschiedlichen Weise, ist nicht als Organisationsabsprache mit klar begrenztem Aufgabenbereich anzusehen. Auch gemeinsame Entscheidungen bei der Wahl des Baugrundstücks, der Planung des Hauses und dessen Innenausstattung können durchaus Ausdruck einer funktionierenden Partnerschaft oder des Bedürfnisses nach einem harmonischen Zusammenleben sein, ohne damit einen über den typischen Rahmen einer Lebens- oder Familiengemeinschaft hinausgehenden Zweck zu verfolgen (vgl 1 Ob 181/13v).

5 Ob 200/24h – Haftung bei einer eingeschränkten Mängelfreiheitszusage

In einem Teil des Kellers der Wohnhausanlage bestand ein massiver, seit Jahren bestehender Wasserschaden, der zu einer permanenten Durchfeuchtung der Bodenkonstruktion und Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoß geführt hatte. Der Kläger begehrt von der Beklagten die Zahlung des seinem Miteigentumsanteil entsprechenden Teils der voraussichtlichen Kosten der Behebung der Feuchtigkeitsschäden sowie die Feststellung der Haftung der Beklagten für darüber hinaus gehende Schäden im Zusammenhang mit dieser Sanierung.
Allein der Umstand, dass der Käufer zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses Kenntnis vom feuchten Putz und ein paar herunter gefallenen Fliesen hatte, bedeutet noch nicht, dass er und die Beklagte den dafür verantwortlichen – entgegen der Behauptung der Beklagten noch nicht behobenen – Leitungsschaden und die Durchfeuchtung der Bodenkonstruktion im gesamten Nordtrakt des Kellers als vertragsgemäß ansehen wollte.
Die Beklagte hat zwar die vom Kläger gewünschte Schad- und Klagloserklärung für Feuchtigkeitsschäden im Keller abgelehnt und diesem die Freiheit von einem Feuchtigkeitsschaden im Keller auch nicht ausdrücklich zugesagt. Mit Blick auf den maßgeblichen objektiven Erklärungswert bedeutet das im hier zu beurteilenden Einzelfall aber nicht, dass die Übergabe des Kaufgegenstands mit Feuchtigkeitsschäden in einem derartigen Ausmaß Vertragsinhalt geworden wäre oder der Kläger auf die Gewährleistung für diesen Mangel verzichtet hätte; daran ändert auch die Erklärung des Klägers, die Immobilie besichtigt zu haben und in dem ihm bekannten Zustand zu übernehmen, nichts. Die Beklagte hat nämlich
– im Sinn einer eingeschränkten Mängelfreiheitszusage – erklärt, dafür zu haften, dass die Sache mit Ausnahme der im Kaufvertrag bestimmt angeführten Mängel keinerlei Mängel hat, die sie kennt oder kennen müsste. Der Kläger konnte diese Erklärung der Beklagten als redlicher Erklärungsempfänger nur als Zusage verstehen, dass die Immobilie frei von einem der Beklagten bekannten – über die bei der Besichtigung wahrgenommenen begrenzten Mängel hinausgehenden – Wasser- und Feuchtigkeitsschaden im Keller sei. Der tatsächliche Mangel schlägt sich hier – anders als in 1 Ob 14/13k („Durchfeuchtung“ von Kellerwänden) –damit im Vertrag gerade nicht in einer Leistungsbeschreibung nieder und ist damit auch nicht Vertragsinhalt geworden.
Die Beklagte hatte – im Sinn einer beschränkten Mängelfreiheitszusage – erklärt, dafür zu haften, dass die Sache mit Ausnahme explizit genannter Mängel keinerlei Mängel hat, die diese kennt oder kennen müsste. Der Wasser- und Feuchtigkeitsschaden findet in dieser Darstellung der Mängel nicht Erwähnung, obwohl die Beklagte von diesem nach den Feststellungen – abgesehen von dessen tatsächlicher Ursache – umfassende positive Kenntnis hatte. Aus den schon im Zuge der Auslegung des Kaufvertrags zur Bestimmung des Leistungsgegenstands angestellten Erwägungen konnte der Kläger diese Zusage der Beklagten als redlicher Erklärungsempfänger nur so verstehen, dass die Immobilie frei von einem der Beklagten bekannten – über die bei der Besichtigung wahrgenommenen oberflächlichen Schäden hinausgehenden – Wasser- und Feuchtigkeitsschaden im Keller ist (und sie andernfalls dafür die Haftung übernehme).
Die Beklagte kannte beim Vertragsabschluss die Entwicklung und das Ausmaß der Wasser- und Feuchtigkeitsschäden und legte diese (trotz ihrer Zusage der Freiheit von weiteren Mängeln, die sie kennt) nicht offen. Die Beklagte hat diese Schäden nach den Feststellungen bewusst verschwiegen, also offenbar versucht, den Mangel zu verschleiern, indem sie ihn nicht unter den ihr bekannten Mängeln aufgezählt und nicht von sich aus über die ihr bekannten Umstände des Mangels aufgeklärt hat.

Außerstreitiges Recht

5 Ob 62/25s – Einzelne Mitmieter können die Heizkostenabrechnungen selbständig einfordern, ohne auf die Mitwirkung der anderen Mitmieter angewiesen zu sein

Im Fall der Geltendmachung des Anspruchs auf Legung einer Heizkostenabrechnung nach § 25 Abs 1 Z 8 HeizKG und auf Zwischenermittlung der Verbrauchsanteile im Sinn des § 25 Abs 1 Z 9 HeizKG sind mehrere (ehemalige) Mitmieter nicht notwendige Streitgenossen bzw einheitliche Streitpartei im Sinn des § 14 ZPO. Derartige Abrechnungen zu verlangen, steht daher auch dem einzelnen Mitmieter als Abnehmer im Sinn des § 2 Z 4 HeizKG zu.

5 Ob 131/25p - Zur Präklusionsfrist bei Kettenmietverträgen

Bei aufeinanderfolgenden befristeten Verträgen über dasselbe Objekt mit wirtschaftlich verbundenen Vermietern ist eine Umgehungsabsicht indiziert.

Die Präklusionsfrist bei einem befristeten Hauptmietverhältnis endet erst sechs Monate nach dessen Auflösung, wobei im Fall befristeter Vertragsverlängerung die Gesamtdauer des befristeten Mietverhältnisses maßgeblich ist. Die Präklusionsfrist soll nicht ablaufen, solange die Willensfreiheit des Mieters wegen der Befristung "verdünnt" ist. Zum Schutz des Mieters soll dieser nicht zur Anfechtung gezwungen werden, während er auf Vertragsverlängerung hofft.