Wohnrechtliche Judikatur des OGH - Newsletter April 2026

Streitiges Recht

10 Ob 57/25t – Zur Zulässigkeit der Anpassung des Mietzinses

In dem Mietvertrag wurde offengelegt, dass sich das Mietobjekt in einem Gebäude befindet, das unter Zuhilfenahme von Förderungsmitteln nach dem WWFSG 1989 saniert wurde (Totalsanierung). Weiters wurde unter Wiedergabe des wesentlichen Wortlauts des § 64 Abs 2 WWFSG 1989 darauf hingewiesen, dass die Höhe des Mietzinses gesetzlich begrenzt ist und (für die Dauer der Förderung) nur eine kostendeckende Deckungsmiete verlangt werden darf. Neben den mannigfaltigen Bestandteilen der Kosten wurde die Deckungsmiete auch der Höhe nach (pro m² und im Gesamtausmaß) betraglich ebenso offengelegt wie der Umstand, dass der Hauptmietzins im Rahmen der Zusicherung des Amtes der Wiener Landesregierung veränderlich ist. Auch wird im Mietvertrag erläutert, dass die Vermieter zur Sanierung des Mietobjekts Eigenmittel nach § 44 WWFSG 1989 verwendeten. Auch das Ausmaß der jährlichen Verzinsung der eingesetzten Eigenmittel („in der Höhe von 2% über dem 6-Monats-Euribor“) und der Zeitpunkt der Anpassungen des Zinssatzes wird im Vertrag normiert. Daran anknüpfend wurde vereinbart, dass „der Hauptmietzins unter Zugrundelegung der durch Gesetz zulässigen Eigenmittelverzinsung angepasst wird“. Die damit vereinbarte Erhöhung der Deckungsmiete wir damit den Anforderungen an § 6 Abs 3 KSchG gerecht.

Es würde die Vorgaben des Transparenzgebots überspannen, wenn vom Unternehmer verlangt wird, dass er Preisänderungsklauseln derart aufschlüsselt, dass sich daraus ex ante (im Vertragszeitpunkt) der zukünftige Mietzins bereits betragsmäßig exakt ableiten lässt. Entscheidend ist vielmehr, ob die Bedingungen klar sind, von denen die (objektiv überprüfbare) Erhöhung (bzw Anpassung) des Entgelts abhängt und die Höhe der Deckungsmiete gerichtlich überprüft werden kann (vgl zB 5 Ob 126/16i; 5 Ob 128/15g; 5 Ob 1/13b). Weiters hat der Oberste Gerichtshof bereits mehrfach klargestellt, dass die Bezugnahme auf allgemein bekannte Referenzwerte (wie Libor oder Euribor) unter dem Gesichtspunkt der Transparenz grundsätzlich nicht zu beanstanden ist (vgl 6 Ob 220/09k Pkt 1; 7 Ob 15/10x; 4 Ob 147/17x Pkt 4.2; 4 Ob 4/23a Rz 53), zumal ein durchschnittlicher Verbraucher sich ohne Aufwand Kenntnis von der Bedeutung eines solchen Referenzwerts machen kann (6 Ob 220/09k Pkt 1; 4 Ob 4/23a Rz 53).

Im Anlassfall wurde die Anpassung an gesetzliche Umstände und damit an objektiven Kriterien geknüpft, somit stand sie nicht im Belieben des Vermieters. Die Anpassung des Mietzinses erfolgte auch in beide Richtungen; im Verfahren blieb unstrittig, dass der Mietzins per Juni 2024 geringer wurde. Die Anpassung des Hauptmietzinses war daher wirksam.

Außerstreitiges Recht

5 Ob 127/25z – Wertsicherungsvereinbarungen und zulässiger Mietzins

In einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG (iVm § 16 Abs 9 MRG) ist die Zulässigkeit des in Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung angehobenen Hauptmietzinses nach den Vorgaben des § 16 Abs 1 bis Abs 7 MRG zu prüfen. Werden die zulässigen Höchstgrenzen überschritten, ist der durch die Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung sich ergebende Betrag in dem Maß unwirksam, in dem ein höherer als der nach § 16 MRG zulässige Mietzins gefordert wird. Die im Zeitpunkt ihrer Wirksamkeit den gesetzlich zulässigen Mietzins übersteigende Vorschreibung – nicht aber die Wertsicherungsvereinbarung als solche – ist unwirksam (RS0069701; 5 Ob 166/24h mwN) und unterliegt der Sanktion des § 16 Abs 9 erster Satz MRG (Stabentheiner, Das MILG-Inflationslinderung in Mietrecht, wobl 2008, 98 [101]).

5 Ob 173/25i – Zur Ausstattungskategorie

In dem rund 1,37 m² großen Badezimmer der Wohnung befindet sich ein kleines Waschbecken, eine Dusche, ein Handtuchtrockner und ein Heizlüfter. Die Dusche verfügt jedoch über keine Duschtasse und keinen Spritzschutz. Aufgrund der geringen Raumgröße wird beim Duschen im Badezimmer befindliche Kleidung nass. Bezogen auf den Beurteilungszeitpunkt 2022 war von einer nicht zeitgemäßen Badegelegenheit, weil es nicht möglich sei – vor Nässe geschützt – die notwendigste Kleidung zum An- und Auskleiden sowie Hygieneartikel in das Badezimmer mitzunehmen, auszugehen. Die Situation stellt sich letztlich nicht viel anders dar als in denjenigen Fällen, in welchen bereits die Raumgröße ein Aus- und Ankleiden nicht zulässt (vgl dazu 5 Ob 158/18y; 5 Ob 422/97p).

Gemäß § 15a Abs 2 MRG richtet sich die Ausstattungskategorie gemäß § 15a Abs 1 MRG nach dem Ausstattungszustand der Wohnung im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags – hier daher nach dem Zustand zum 1. 9. 2022. Das Ausstattungsmerkmal „zeitgemäße Badegelegenheit (Baderaum oder Badenische)“ war hier wegen der beengten Raumverhältnisse der Duschgelegenheit zu verneinen und die Wohnung der Ausstattungskategorie C zuzuordnen und ein entsprechender Abschlag vom Richtwert vorzunehmen.