Wohnrechtliche Judikatur des OGH - Juni 2026

1 Ob 37/26m – Zur Zulässigkeit einer Wertsicherungsklausel

Ein Verstoß gegen § 864a ABGB wird dann verneint, wenn die Mietpreisberechnung und die Indexierung bereits vor Vertragsabschluss bekannt waren.
Grundsätzlich sind Wertsicherungsklauseln durch das Bedürfnis des Vermieters gerechtfertigt, das Wertverhältnis der Leistungen zu wahren. Bedenklich wird eine solche Klausel jedoch, dann wenn sie auf einen Zeitpunkt vor Vertragsabschluss abstellt und dadurch bereits aufgelaufene Inflation in die erste Mietzinsvorschreibung einfließt, ohne dass dies sachlich gerechtfertigt ist. Ob dies im Fall einer Massenvermietung gerechtfertigt ist, blieb offen.

3 Ob 15/26 s – pauschaler Mietzins

Ein echter pauschaler Mietzins besteht in der Zusammenfassung sämtlicher Mietzinsbestandteile in einem einzigen Betrag. Eine solche Pauschalmietzinsvereinbarung lässt daher eine gesonderte Einhebung von Betriebskosten und öffentlichen Abgaben nicht zu, weshalb der Vermieter das Risiko vorhersehbarer Erhöhungen der ihn treffenden Lasten (Betriebskosten und öffentliche Abgaben) voll zu tragen hat (RS0069848 [T2, T3, T4]; vgl auch Reiber in Kainc/Reiber, immolexikon „Mietzins“). Ein Pauschalmietzins kann, eine entsprechende Vereinbarung vorausgesetzt, auch die anteiligen Aufwendungen für die Zentralheizung des Hauses beinhalten (vgl 5 Ob 8/88).

3 Ob 20/26a – Zur Wirksamkeit von Wertsicherungsklauseln

Ein Verstoß gegen § 864a ABGB lag in diesem Fall nicht vor, weil dem Kläger nach den Feststellungen, die vereinbarte Mietpreisberechnung einschließlich der im Vertrag vorgesehenen Indexierung bereits vor Vertragsabschluss bekannt war (vgl 3 Ob 141/25v).
Grundsätzlich dienen Wertsicherungsklauseln dem legitimen Interesse des Vermieters, das ursprünglich vereinbarte Wertverhältnis der Leistungen (Äquivalenz) über die Zeit zu erhalten.
Eine Klausel kann jedoch gemäß § 879 Abs. 3 ABGB gröblich benachteiligend und nach § 6 Abs. 1 Z 5 KSchG sachlich ungerechtfertigt sein, wenn sie auf einen Indexwert Bezug nimmt, der vor dem Vertragsabschluss liegt. Dadurch wird die Inflation aus einem Zeitraum in die Mietzinsanpassung einbezogen, in dem der Mieter noch keine Leistung (die Wohnung) erhalten hat. Die Klausel kann jedoch durch das Kriterium der "Zweckmäßigkeit" gerechtfertigt sein. Dieses zielt auf Massenverträge ab, bei denen ein einheitlicher Tarif und eine gleichgeschaltete Wertsicherung für alle Verträge legitim sein kann.

5 Ob 172/25t – Zustimmung der Kurzzeitvermietung der Wohnungseigentümer

Eine im Wohnungseigentumsvertrag erteilte generelle Zustimmung zur touristischen Kurzzeitvermietung behält auch nach einer einschränkenden Gesetzesänderung (hier: WrBauO-Novelle 2023) ihre zivilrechtliche Gültigkeit. Aus dieser vertraglichen Zustimmung leitet sich eine Nebenpflicht der übrigen Wohnungseigentümer ab, die für die Einholung einer nunmehr erforderlichen behördlichen Ausnahmebewilligung notwendigen formellen Zustimmungserklärungen abzugeben.

6 Ob 34/26g – Zur Bezugnahme bei Wertsicherungsmodalitäten

Die Bezugnahme auf die Wertsicherungsmodalitäten des § 5 RichtWG ist nach ständiger Rechtsprechung ausreichend bestimmt und zulässig. Der Umstand, dass die Klausel auch auf den nicht mehr geltenden § 6 RichtWG verwies, schadet der Transparenz der wirksamen Hauptregelung nicht.

6 Ob 60/25d – Zum Verzicht auf Mietzinsminderung

Nach § 1096 Abs 1 zweiter Satz ABGB wird der Bestandnehmer für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts von der Entrichtung des Mietzinses befreit, wenn dieses schon bei der Übergabe so mangelhaft war oder während der Bestandzeit ohne Verschulden des Bestandnehmers derart mangelhaft wurde, dass es zum bedungenen Gebrauch nicht taugt. Diese Zinsbefreiung (Zinsminderung) tritt ex lege ein und besteht ab Beginn der Unbrauchbarkeit oder Gebrauchsbeeinträchtigung des Bestandgegenstands bis zu deren Behebung (RS0021326; RS0021457 [T4, T7]; RS0107866). Bestandzinsüberzahlungen können in solchen Fällen nach § 1431 ABGB zurückgefordert und/oder gegen laufende oder spätere Mietzinsforderungen aufgerechnet werden (RS0021337 [T2]).
Die vorbehaltlose und ohne Irrtum (auch Rechtsirrtum) erfolgte Zahlung des Mietzinses kann in Kenntnis des bestehenden, die Brauchbarkeit des Bestandobjekts beeinträchtigenden Mangels unter Umständen (nach Maßgabe des § 863 ABGB) als konkludenter Verzicht auf den Mietzinsminderungsanspruch gewertet werden, der auch die Rückforderung nach § 1431 ABGB ausschließt (RS0021408 [T7, T8, T10]; 1 Ob 55/21a Rz 16; vgl RS0033612). Entscheidend ist, ob der Gläubiger das Erklärungsverhalten des Schuldners im Sinn des § 863 ABGB als Verzicht auf die Zinsbefreiung werten durfte (3 Ob 73/23s Rz 20).
Hier nahm die Beklagte keinen Einbehalt vor, weil ihr Geschäftsführer die über das konkrete Mietverhältnis hinausgehende Geschäftsbeziehung mit der Klägerin nicht gefährden wollte. Nach der rechtlichen Beurteilung des Berufungsgerichts durfte der Geschäftsführer der Klägerin das Verhalten der Beklagten dahin verstehen, dass diese nach der Ablehnung einer Mietzinsminderung durch die Klägerin davon absehe, von ihrem Minderungsrecht Gebrauch zu machen.

6 Ob 78/25a – Zur Geltungskontrolle einer Indexierung

Mit dem ZIAG ist unter Bedachtnahme auf die nunmehr maßgebliche aktuelle Fassung des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG gesetzlich klargestellt worden, dass dieser auf unbefristete Bestandverhältnisse, die darauf angelegt sind, dass die Vermieter ihre Leistung nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig erbringen, nicht anzuwenden ist.
Eine Wertsicherungsklausel in einem Mietvertrag ist durch das legitime Bedürfnis des Vermieters gerechtfertigt, das Entgelt – insbesondere bei längeren Vertragslaufzeiten – an die tatsächliche Geldentwertung anzupassen und damit das Äquivalenzverhältnis zu wahren (RS0132652). Der Gestaltungsspielraum des Unternehmers muss für den Verbraucher nach den in § 6 Abs 1 Z 5 KSchG genannten Prämissen und Parametern jedenfalls im Vertrag klar umschrieben sein (RS0121395).
Die Bezugnahme auf den allgemein bekannten und von der Statistik Austria im Internet veröffentlichten VPI (hier: 2005) ist unter dem Gesichtspunkt der Transparenz nicht zu beanstanden. Ein durchschnittlicher Verbraucher kann sich – selbst als juristischer Laie – ohne Aufwand Kenntnis von der Bedeutung des Referenzwerts verschaffen.
Die Vereinbarung, wonach wenn „dieser Index nicht mehr verlautbart werden [sein sollte], jener Index als Grundlage für die Wertsicherung [gilt], der diesem Index am meisten entspricht“, ist nach § 6 Abs 3 KSchG unwirksam, da vollkommen unklar bleibt, welcher Wertmesser für die Preisanpassung bei Wegfall des vom österreichischen Statistischen Zentralamt verlautbarten Index VPI 2005 maßgeblich sein soll.

8 Ob 128/25v – Zur Gültigkeit einer Wertsicherungsvereinbarung, die an keinen bestimmten Abrechnungszeitpunkt gebunden ist

Die strittige mietvertragliche Klausel sah vor, dass Änderungen des Mietzinses aufgrund der Wertsicherung "jeweils zum Zeitpunkt der Erstellung der Jahresabrechnung berücksichtigt werden".
Da das Mietverhältnis dem Teilanwendungsbereich des MRG unterliegt, sind die Bestimmungen der §§ 20 und 21 MRG gemäß § 1 Abs. 4 MRG nicht anwendbar. Mangels einer sachlichen Rechtfertigung für die Koppelung der Indexanpassung an einen unbestimmten Abrechnungszeitpunkt wurde darin ein Verstoß gegen § 6 Abs. 1 Z 5 KSchG gesehen. Letztendlich war der Eintritt der Mietzinsänderung maßgeblich vom Willen des Unternehmers (Vermieters) abhängig.