Wohnrechtliche Judikatur des OGH - Newsletter Mai 2026

Streitiges Recht

1 Ob 87/25p – Zur Zulässigkeit von Wertsicherungsklauseln

Da ein Mietvertrag ein Dauerschuldverhältnis ist, ist § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auch in der ab 01.01.2026 in Kraft getretene Gesetzesänderung durch das Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG) auf Wertsicherungsklauseln in Bestandverträgen nicht anwendbar.
Die Anknüpfung an einen zeitnahen, vor dem Vertragsschluss liegenden Index-Wert ist sachlich gerechtfertigt, um das bei Vertragsabschluss bestehende Äquivalenzverhältnis der Leistungen zu wahren. Eine solche Klausel ist branchenüblich und daher nicht überraschend im Sinne des § 864a ABGB (10 Ob 15/25s, vgl RS0014646; RS0014627). Sie ist auch nicht gröblich benachteiligend nach § 879 Abs. 3 ABGB oder sachlich ungerechtfertigt gem. § 6 Abs 1 Z 5 KSchG. Eine kurz vor Vertragsabschluss liegende Indexzahl stellt nicht per se eine gröbliche Benachteiligung dar (10 Ob 15/25s Rz 91; ähnlich bereits 10 Ob 54/24z Rz 45 f mwN). Eine solche liegt nur vor, wenn der Ausgangsmonat so weit zurückliegt, dass es zu einer ins Gewicht fallenden Verschiebung des Äquivalenzverhältnisses kommt oder keine Anpassung "nach oben oder unten" vorgesehen ist und somit eine Senkung des Mietzinses nicht berücksichtigt werden würde (6 Ob 226/18f).
Die Bezugnahme auf den von der Statistik Austria veröffentlichten Verbraucherpreisindex als allgemein bekannten Referenzwert ist für einen Durchschnittsverbraucher ausreichend verständlich und nachvollziehbar und stell daher keinen Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 6 Abs 3 KSchG dar.

2 Ob 4/26s – Nachteiliger Gebrauch des Mieters, der zu einer Auflösung des Mietverhältnisses berechtigt

Für die Beurteilung, ob ein Auflösungsgrund nach § 1118 ABGB vorliegt, ist der Zeitpunkt des Zugangs der Auflösungserklärung maßgeblich. Im Fall einer Räumungsklage ist dies der Zeitpunkt ihrer Zustellung. Nachträgliche Änderungen, etwa eine spätere Besserung des Verhaltens des Mieters, sind daher bedeutungslos (RS0021049 [T4, T6]; RS0105354 [T5, T11, T15]).
Nach der Rechtsprechung stellt eine Verwahrlosung des Bestandobjekts in Verbindung mit einer erheblichen Brand- oder Ungeziefergefahr durch Lagerung von Unrat einen erheblich nachteiligen Gebrauch dar (8 Ob 67/14g [Punkt 3.1. mwN]). Die vom Vermieter beanstandeten Müllsäcke waren in diesem Fall bereits vor der Zustellung der Räumungsklage entfernt worden. Das bloße Vorhandensein von unangenehmen Gerüchen, deren Ursache nicht festgestellt werden konnte, reicht für die Annahme eines erheblich nachteiligen Gebrauchs nicht aus.
Die in der Wohnung aufgetretene Schimmelbildung war nach den gerichtlichen Feststellungen auf eine mangelhafte Dämmung und somit auf einen Baumangel zurückzuführen, der in die Sphäre des Vermieters lag und nicht auf ein Wohnfehlverhalten des Mieters zurückgeführt werden konnte.
Ein Schlosstausch durch den Mieter allein stellt keinen erheblich nachteiligen Gebrauch dar. Auch die bloße mangelnde Mobilität des Mieters (Bettlägerigkeit) rechtfertigt keine Räumung.

7 Ob 199/25 b – Mietrechtsübergang im Rahmen eines Spaltungsvertrages

Ist ein Mietverhältnis ausreichend klar und bestimmt als zum zu übertragenden Betrieb gehörig ausgewiesen, geht es im Wege der Gesamtrechtsnachfolge über. Ein Spaltungsvertrag muss die zu übertragenden Vermögensteile zwar genau beschreiben und zuordnen, es genügt jedoch, wenn diese bestimmbar sind. Die Auslegung hat nach objektiven Kriterien unter Bedachtnahme auf den Empfängerhorizont eines verständigen Dritten zu erfolgen. Die fehlerhafte Anführung der Grundstücksnummern wertete der OGH in diesem Zusammenhang nur als "offenbare Unvollständigkeit", sodass eine Gesamtrechtsnachfolge erfolgt war.

Außerstreitiges Recht

5 Ob 146/25v – Zwangsverwaltungsmaßnahmen sind auch gegen einen fruchtgenussberechtigen Vermieter durchsetzbar

Unterlässt der Vermieter durchzuführende Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten, so hat ihm das Gericht (die Gemeinde, § 39) auf Antrag die Vornahme der Arbeiten binnen angemessener, ein Jahr nicht übersteigender Frist aufzutragen (§ 6 Abs 1 MRG). Derartige Ansprüche können auch mit einer einstweiligen Verfügung gesichert werden (vgl Dobler/Prader in GeKo Wohnrecht I2 § 6 MRG Rz 4 [Stand 1. 1. 2025, rdb.at]).
Ein Fruchtgenussberechtigte tritt mit der Begründung des Fruchtgenusses im Sinn des § 1120 ABGB (iVm § 509 ABGB) in bestehende Bestandverträge ein (RS0011849 [T2]; RS0069898 [insb T1]; vgl auch RS0011877). Dabei handelt es sich um eine vom Willen der Beteiligten unabhängige, ex lege wirksam werdende Übernahme des Bestandvertrags, mit der der Fruchtnießer zum Bestandgeber wird, samt allen daraus resultierenden Rechten und Pflichten (5 Ob 90/01y; 5 Ob 88/08i je mwN).
Passivlegitimiert für einen Auftrag nach § 6 Abs 1 MRG ist daher der Fruchtgenussberechtigte als Vermieter und nicht der Liegenschaftseigentümer (5 Ob 88/08i mwN; zustimmend Prader, Zur Rechtsstellung des Fruchtnießers als Vermieter, Entscheidungsanmerkung zu 5 Ob 88/08i, immolex 2008/113).
Aus dem eindeutigen Gesetzeswortlaut und dem Zweck der Zwangsverwaltung folgt, dass die exekutive Durchführung von nach § 6 Abs 1 MRG angeordneten Erhaltungs- oder Verbesserungsmaßnahmen inhaltlich durch die Einräumung eines Fruchtgenussrechts auf der Liegenschaft, an der die Arbeiten vorgenommen werden sollen, keine Änderung erfährt. Dem Verwalter nach § 6 Abs 2 MRG müssen die gesetzlich vorgegebenen Befugnisse auch bei Einräumung eines Fruchtgenussrechts ungeschmälert zustehen, um den Vollzug eines Auftrags nach Abs 1 leg cit gewährleisten zu können.

5 Ob 93/25z – Zur Zurückführung von Annuitäten nach dem WGG

Der Vermieter ist im Anwendungsbereich des WGG berechtigt Annuitäten eines bereits vollständig zurückgezahlten Darlehens weiterhin von den Mietern einzuheben, solange andere Darlehen zur Finanzierung des Gebäudes noch nicht getilgt sind. Diese freiwerdenden Mittel sind zur schnelleren Tilgung der verbleibenden Schulden zu verwenden. Einwände gegen die Gültigkeit der zugrundeliegenden Vereinbarungen aus konsumentenschutzrechtlicher Sicht können nicht im mietrechtlichen Außerstreitverfahren zur Überprüfung der Miete erhoben werden, sondern müssen in einem separaten Verfahren geltend gemacht werden.

5 Ob 199/25p – Verfahrensrechtliches

Vertragliche Abweichungen von der gesetzlichen Erhaltungspflicht des Vermieters können im mietrechtlichen Außerstreitverfahren nicht eingewendet werden.