Wohnrechtliche Judikatur des OGH - Newsletter August 2026

Streitiges Recht

1 Ob 62/26p – Zur Zulässigkeit einer Ablösevereinbarung

Bei einer Ablösevereinbarung ist entscheidend, ob der Leistung des neuen Mieters eine gleichwertige Gegenleistung des scheidenden Mieters gegenübersteht.

Der OGH bestätigte im Rahmen eines Zurückweisungsbeschlusses die Rechtsauffassung des Berufungsgerichts, wonach im konkreten Fall die "Privatverkaufsvereinbarung" und der Abschluss des Mietvertrags in einem untrennbaren Zusammenhang standen. Die Wirksamkeit der Ablösevereinbarung war vom Abschluss des Mietvertrags abhängig. Hätte der Beklagte die Ablösevereinbarung verweigert, hätte er damit rechnen müssen, vom Kläger nicht als Nachmieter namhaft gemacht zu werden und das Reihenhaus somit nicht zu erhalten. Es war daher von einer Zwangslage auszugehen, da der Mieter noch keine rechtlich gesicherte Position erlangt hatte und in seiner Willensbildung beschränkt war. Offen und vom Erstgericht im fortgesetzten Verfahren noch zu klären bleibt, ob die mit der Ablöse mitabgegoltene Verkürzung der Wartefrist des § 15b WGG für den Wohnungseigentumserwerb eine Ablöse rechtfertigen kann; dies hängt davon ab, ob dieser Umstand im wirtschaftlichen Verkehr objektiv Interesse findet und finanziell bewertet wird.

1 Ob 11/26p – Zum Anspruch auf Zahlung des Deckungsmietzinses nach dem WWFSG 1989

Die klagenden Vermieter begehrten von der beklagten Mieterin Zahlung eines Mietzinsrückstands sowie Räumung, weil diese den ihr vorgeschriebenen, nach dem WWFSG 1989 erhöhten Deckungsmietzins (Kostenhauptmietzins) nicht zur Gänze bezahlt habe.
Für eine schlüssige Darlegung eines Anspruchs auf Zahlung des Deckungsmietzinses nach dem WWFSG 1989 muss der Vermieter die konkrete Berechnung der Höhe des geforderten Mietzinses darlegen, indem er darlegt

(1) welche Darlehen er zur Finanzierung welcher geförderten Sanierungsmaßnahmen aufgenommen hat,
(2) welche periodischen Zahlungen für Zinsen und Tilgung er darauf geleistet hat,
(3) wie gewährte Förderungszuschüsse bei der Berechnung von Zinsen und Tilgung berücksichtigt wurden,
(4) welche Rückzahlung gewährter Zuschüsse er getätigt hat, und
(5) ob und in welcher Höhe Eigenmittel eingesetzt wurden.

Die Kläger haben diesen Anforderungen nicht entsprochen. Ihre Ausführungen zur Berechnung des Deckungsmietzinses blieben unklar und unverständlich. Sie legten nicht nachvollziehbar dar, wie sich die monatlichen Kosten zusammensetzen. Ein solch unverständliches und nicht nachprüfbares Vorbringen ist unschlüssig.

Der OGH gab daher dem Rekurs der Beklagten gegen den aufhebenden Beschluss des Berufungsgerichts Folge und stellte das klageabweisende Urteil des Erstgerichts wieder her.

5 Ob 189/25t - Zur Kausalität des Formfehlers und Wiederherstellung des Umlaufbeschlusses

Der OGH bestätigte seine ständige Rechtsprechung, wonach die Abberufung des alten und die Bestellung eines neuen Verwalters zwar zwei getrennte Beschlussgegenstände sind, aber zulässigerweise gemeinsam zur Abstimmung gebracht werden können. Die Verbindung der beiden Punkte stellt für sich allein nur einen formellen Mangel dar, wenn – wie hier – für einzelne Miteigentümer unterschiedliche Stimmrechte bestehen.

Jeder Wohnungseigentümer hat ein Recht auf Äußerung, auch jene, die vom Stimmrecht ausgeschlossen sind. Ein anderer Wohnungseigentümer kann die Verletzung dieses Rechts im Wege der Anfechtung geltend machen, auch wenn er nicht persönlich betroffen ist.

Nach ständiger Rechtsprechung ist die Kausalität eines Formfehlers im Regelfall zu verneinen, wenn sichergestellt ist, dass jeder Miteigentümer die notwendigen Informationen vollständig und rechtzeitig erhalten hat. Im vorliegenden Fall wurden die Unterlagen allen Eigentümern, auch den beiden befangenen, rechtzeitig und vollständig zugestellt. Der Beschluss hätte, nach den Feststellungen des OGH selbst dann die erforderliche Mehrheit erreicht, wenn die beiden befangenen Miteigentümerinnen mit "Nein" gestimmt hätten. Der formelle Mangel hatte somit keinen Einfluss auf das Abstimmungsergebnis.

Da der formelle Mangel der kombinierten Abstimmung weder die Mitwirkungsrechte der betroffenen Miteigentümerinnen tatsächlich beeinträchtigte noch kausal für das Abstimmungsergebnis war, hob der OGH die Entscheidung des Rekursgerichts auf und stellte den abweisenden Beschluss des Erstgerichts wieder her. Der Umlaufbeschluss über den Verwalterwechsel war somit gültig.