Wohnrechtliche Judikatur des OGH - Newsletter Februar 2026

Streitiges Recht

1 Ob 146/25i – Abgrenzung Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht

Die Streitteile hatten im März 2014 zwei formal getrennte Vereinbarungen zur Überlassung des Hotels der Beklagten an die Klägerin schlossen: Einerseits einen mündlichen „Hotelpachtvertrag“, mit dem die Beklagte als „Pachtobjekt“ das von ihr (auf der Liegenschaft der Nebenintervenientin) betriebene Hotel bis zum 30. 9. 2038 (oder dem früheren Ende des Hauptmietverhältnisses) zum Zweck des (Weiter-)Betriebs in Bestand gab; andererseits einen schriftlichen „Kauf- und Übertragungsvertrag“, mit dem sie der Klägerin „die Betriebsführung bzw Nutzung des Hotels“ als solches „verkaufte“, konkret das Know-how und den Goodwill des Hotelbetriebs (Kundenstamm, technische und kaufmännische Dokumentation) – mit Ausnahme der Rechte an der Marke „A*“ – sowie das bewegliche Anlage- und das Umlaufvermögen (Warenvorräte) entgeltlich übertrug, wobei zugleich die Übernahme der bestehenden Zimmerbuchungsverträge und Arbeitsverhältnisse, aber auch die Verpflichtung der Klägerin zur Rückübertragung des „Kaufgegenstands“ bei vorzeitiger Beendigung des „Untermietverhältnisses“ vereinbart wurde.

Für die rechtliche Qualifikation eines atypischen Vertragsverhältnisses (wie des hier vorliegenden), ist nicht dessen Bezeichnung durch die Parteien maßgebend, sondern die inhaltliche Ausgestaltung der getroffenen Vereinbarung und die Absicht der Vertragschließenden (vgl 1 Ob 614/93 mwN; RS0017762 [insb T14, T16]).

Aufgrund dessen war, nach dem wahren wirtschaftlichen Gehalt der Vereinbarung, von einem einheitlichen Rechtsgeschäft auszugehen, welches überwiegend Elemente einer entgeltlichen Unternehmensüberlassung im Sinn einer Unternehmenspacht aufwies. Dafür sprach insbesondere die Betriebspflicht nach den genau umschriebenen Vorgaben der Beklagten sowie die Rückstellungsverpflichtung eines lebenden Unternehmens. Die Elemente eines Kaufvertrages traten durch diese Vereinbarung in den Hintergrund.

5 Ob 50/25a – Zur Nutzung allgemeiner Teile der Liegenschaft durch die Wohnungseigentümer

Gemäß § 1 Abs 1 WEG 1975 und insofern gleichlautend gemäß § 2 Abs 2 WEG 2002 ist Wohnungseigentum das dingliche Recht eine selbständige Wohnung oder sonstige selbständige Räumlichkeiten ausschließlich zu nutzen. Allgemeine Teile der Liegenschaft sind solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckwidmung einer ausschließlichen Benützung durch einen Wohnungseigentümer entgegenstehen (§ 2 Abs 4 WEG 2002 ebenso schon § 1 Abs 3 WEG 1975).

Grundlage der Nutzwertfestsetzung war schon nach der Rechtslage bei Wohnungseigentumsbegründung der Parteien (§§ 3 ff, 26 Abs 1 Z 1 WEG 1975) und ist unverändert (§§ 9, 52 Abs 1 Z 1 WEG 2002) die der jeweiligen materiellen Rechtslage entsprechende konkrete Widmung (RS0083252). Der Rechtstitel für die einem Wohnungseigentümer zustehenden Nutzungsbefugnisse liegt somit nicht in der Nutzwertfestsetzung bzw der Nutzwertberechnung, sondern in der Widmung, die wiederum Grundlage des Wohnungseigentumsvertrags ist. Die Festsetzung oder Bestimmung der Nutzwerte schafft keinen eigenen Rechtsgrund für die Nutzung, sie hat die Widmung nur nachzuvollziehen. Die rechtswirksame Widmung gibt den Ausschlag dafür, was zu einem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt gehört und dementsprechend vom jeweiligen Wohnungseigentümer ausschließlich genutzt werden darf (RS0118149). Allgemeine Teile werden daher von der Nutzwertfestsetzung nicht erfasst (RS0097520 [T10]).

Die Widmung einerseits als allgemeiner Teil der Liegenschaft und andererseits als Wohnungseigentumsobjekt erfolgt ausschließlich durch die privatrechtliche Einigung der Wohnungseigentümer (RS0120725). Für die Widmung ist in der Regel der Wohnungseigentumsvertrag maßgeblich (RS0120725 [T1]), sie kann aber auch im Stadium der Vorbereitung einer Wohnungseigentumsbegründung vom Wohnungseigentumsorganisator gesetzt werden (RS0120725 [T2]; 5 Ob 18/19m Punkt 2.2 mwN).

Ein Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Änderungen vornimmt, die § 16 Abs 2 Z 1 oder Z 2 WEG (Änderung unter Inanspruchnahme von Allgemeinflächen) zu unterstellen sind, kann nach ständiger Rechtsprechung im streitigen Rechtsweg mit Klage nach § 523 ABGB zur Beseitigung der Änderung und Wiederherstellung des früheren Zustands sowie gegebenenfalls auf Unterlassung verhalten werden (RS0083156; RS0005944).

Nach den Feststellungen handelt es sich bei den in diesem Fall verfahrensgegenständlichen Einheiten Top 1 und Top 2 um selbständige Wohnungseigentumsobjekte, die baulich voneinander abgeschlossen sind (vgl zur baulichen Abgeschlossenheit 5 Ob 138/12y Punkt 1.5; Hausmann, Entscheidungsanmerkung zu 5 Ob 162/10z, wobl 2011, 135 [137]; Prader, Zur Frage der Abgeschlossenheit eines WE-Objekts, immolex 2008, 204 FN 5). Noch vor Begründung von Wohnungseigentum errichtete der damalige Alleineigentümer der Liegenschaft und spätere Wohnungseigentumsorganisator die bauliche Verbindung zwischen diesen Objekten. Dieser „Verbindungsgang“ sollte der Nutzung der (späteren) Top 1 und der (späteren) Top 2 dienen.

Eine Widmung dieser Fläche für die ausschließliche Nutzung durch den Wohnungseigentümer eines der beiden Objekte erfolgte nach den Feststellungen damit nicht. Der ursprüngliche Alleineigentümer und Wohnungseigentumsorganisator hat (später auch als Eigentümer beider Objekte) die bisherige Nutzung beibehalten und damit gerade keine Zuordnung dieser Fläche an eines der beiden Objekte vorgenommen. Die nach dem Wohnungseigentumsvertrag unzweifelhafte Widmung dieser Objekte als eigenständige Wohnungseigentumseinheiten erfolgte zu einem Zeitpunkt als der „Verbindungsgang“ bereits errichtet war. Damit verbietet sich auch die Annahme, sie würden (unter Einschluss des Gangs) ein einheitliches Wohnungseigentumsobjekt bilden (und seien als solches vom Wohnungseigentumsorganisator im Gründungsstadium gewidmet worden). Für eine spätere (genehmigte) Zusammenlegung der beiden Einheiten zu einem einheitlichen Wohnungseigentumsobjekt fehlten jegliche Anhaltspunkte. Die Zuordnung des „Verbindungsgangs“ zu beiden Einheiten, durch Widmung kommt damit ebenfalls nicht in Betracht.

Flächen oder Räume, die keinem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt zugeordnet und weder Wohnung noch selbständige Räumlichkeit waren, waren auch nach dem WEG 1975 allgemeine Teile der Liegenschaft. Eine (hier: überbaute) Fläche, die der Verbindung von zwei selbständigen Wohnungseigentumsobjekten dient, ist keinem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt gewidmet (zugeordnet) und stellte daher auch kein Zubehör-Wohnungseigentum dar.

Der „Verbindungsgang“ ist weder Teil noch Zubehör des Wohnungseigentumsobjekts Top 1 oder Top 2 und auch keine selbständige Räumlichkeit. Als Verbindungsfläche zwischen den beiden selbständigen Einheiten bleibt damit nur dessen Einordnung als allgemeiner Teil der Liegenschaft.

Der damalige Alleineigentümer der Liegenschaft hat den „Verbindungsgang“ noch vor der Begründung von Wohnungseigentum baulich errichtet. Die Errichtung des „Verbindungsgangs“ war zu diesem Zeitpunkt zulässig, der damalige Alleineigentümer handelte nicht rechtswidrig im Sinn eines unerlaubten Eingriffs in fremde (Mit-)Eigentumsrechte.

Die Beklagte hatte den „Verbindungsgang“ – so wie auch ihre Rechtsvorgänger seit der Begründung von Wohnungseigentum – als allgemeinen Teil der Liegenschaft zulässigerweise benützt und auch keine Widmungsänderung oder bauliche Änderung an dieser Fläche vorgenommen. Sie hat somit weder selbst als unmittelbare Störerin rechtswidrig in das gemeinsame Eigentum eingegriffen noch hält sie als mittelbare Störerin einen unerlaubten Zustand aufrecht, weil auch der damalige Alleineigentümer bei Errichtung der Verbindung keinen im (zivilrechtlichen Sinn) rechtswidrigen Zustand geschaffen hat. Aus der wohnungseigentumsrechtlichen Einordnung (auch) dieses Teils des Lichthofs als Allgemeinfläche kann damit auch keine Verpflichtung der Beklagten zur Beseitigung und Wiederherstellung abgeleitet werden.

Die auf Beseitigung des Verbindungsgangs, Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands und Unterlassung künftiger derartiger Störungen gerichtete Eigentumsfreiheitsklage war daher im Ergebnis zu Recht abzuweisen.

5 Ob 76/25z – Zur rechtlichen Einordnung eines keinem Wohnungseigentumsobjekt zugeordneten Stellplatzes

Der Autoabstellplatz AP 104 wurde – so wie auch weitere Autoabstellplätze – mit 3/2848-Anteilen parifiziert. Mit dem ursprünglichen Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag aus 1971/1972 wurde an dem Autoabstellplatz AP 104 jedoch kein Wohnungseigentum-Zubehör begründet. Im Grundbuch ist ausdrücklich festgehalten: „Kein Wohnungseigentum an AP […] 90 bis 104 mit je 3 Anteilen.“ Die Fruchtgenussberechtigten haben den Autoabstellplatz AP 104 an einen Dritten vermietet.

Der Autoabstellplatz AP 104 wurde zwar mit 3/2848-Anteilen (in Vorbereitung von Wohnungseigentums-Zubehör) parifiziert, jedoch keinem Wohnungseigentumsobjekt als Zubehör zugeordnet. Die auf diesen Autoabstellplatz fallenden 3/2848-Anteile sind daher nach wie vor ideelle Miteigentumsanteile.

Weder das WEG 1948 noch das WEG 1975 enthalten – mit Ausnahme des § 20 Abs 1 Z 2 WEG 1975 – Sonderregelungen für Objekte, die im schlichten Miteigentum verblieben sind. Für die Verwaltung der Liegenschaft kommen daher grundsätzlich die Vorschriften des 16. Hauptstücks des ABGB zur Anwendung (vgl § 8 Abs 3 S 2 WEG 1948 bzw § 14 Abs 1 WEG 1975). Nach § 833 S 1 ABGB kommt der Besitz und die Verwaltung der gemeinschaftlichen Sache allen Teilhabern insgesamt zu. Unabhängig davon, ob die Beklagte auch ideelle Miteigentümerin der Liegenschaft ist oder nicht, stehen ihr grundsätzlich – so wie allen anderen Mit- und Wohnungseigentümern – jedenfalls Verwaltungsrechte an dem Autoabstellplatz AP 104 zu. Mangels Eintragung im Grundbuch kann daher kein Fruchtgenuss an dem Stellplatz von der Beklagten begründet/ eingeräumt werden.

5 Ob 138/25 m – Kündigung aufgrund Untervermietung

Der Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG kann nicht durchgesetzt werden, wenn der Vermieter entweder auf die Geltendmachung dieses Kündigungsgrundes überhaupt verzichtet oder der Untervermietung – wenn auch nur konkludent (vgl 10 Ob 31/03m) – bedingungslos zugestimmt hat, liegt doch auch in einer solchen Zustimmung ein Verzicht auf den Kündigungsgrund (1 Ob 639/94 mwN; 6 Ob 96/16k; vgl RS0068729 [T2]).

Ein schlüssiger Verzicht darf nur angenommen werden, wenn der Vermieter die Kündigung trotz Kenntnis des rechtsbegründenden Sachverhalts ohne die Säumnis erklärende Gründe während längerer Zeit unterließ (1 Ob 565/95 mwN; 1 Ob 68/03m ErwGr 2.; 6 Ob 190/15g ErwGr 1.; vgl etwa 1 Ob 677/87 [unterbliebene Geltendmachung des Kündigungsgrundes des § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG trotz Kenntnis der Weitergabe seit 13 Jahren]). Auch eine (konkludente) Erweiterung der im Mietvertrag vereinbarten Rechte des Mieters setzt eine langjährige Überlassung ohne Vorbehalt oder eine ebensolche Duldung des (bekannten) Gebrauchs ohne zusätzliches Entgelt voraus (4 Ob 2313/96t mwN = RS0011878 [T9]; 1 Ob 120/98y).

Schon die Voreigentümerin der Kläger hatte einer Erweiterung des Rechts der beklagten nachträglich konkludent zugestimmt: Die stillschweigende Zustimmung zur entsprechenden Erweiterung des Rechts auf Untervermietung folgerte das Berufungsgericht aus dem Umstand, dass der Geschäftsführer der Voreigentümerin bereits seit dem Kauf der Wohnungen im Jahr 2013 davon wusste, dass diese von Dienstnehmern des Konzerns bewohnt wurden, jedoch bis zum Weiterverkauf an die Kläger im Jahr 2021 nicht gegen diesen ihm bekannten Umstand vorging, sondern die Beklagte gewähren ließ. In diesem Zusammenhang zog das Berufungsgericht weiters ins Kalkül, dass die Rechtsvorgängerin der Beklagten die Wohnungen von Anfang an zu dem (der ursprünglichen Vermieterin offengelegten) Zweck der Weitervermietung an ihre Dienstnehmer angemietet hatte, wobei im Jahr 2001 eine Konzernstruktur geschaffen wurde, dazu drei Teilbetriebe von der Rechtsvorgängerin abgespalten wurden und die verbleibende Gesellschaft in der Folge in die nunmehrige Beklagte umgewandelt wurde, die seither im Rahmen des Gebäudemanagements für den gesamten Konzern Dienstwohnungen an Dienstnehmer des Konzerns (unter-)vermietet. Wenn das Berufungsgericht angesichts dieser Umstände die Annahme einer konkludenten nachträglichen Mietvertragsanpassung als gerechtfertigt ansah, wonach die Beklagte als Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen Mieterin zur Untervermietung auch an Dienstnehmer jener konzernmäßig verflochtenen Gesellschaften berechtigt sein sollte, die gerade aus den zuvor angesprochenen Spaltungsvorgängen hervorgegangen sind, so war diese rechtliche Beurteilung jedenfalls vertretbar.

7 Ob 176/25w – Zum Kündigungsgrund aufgrund unzulässiger Weitergabe

Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG ist gegeben, wenn der Mieter den Mietgegenstand weitergegeben hat und ihn offenbar in naher Zeit nicht für sich oder die eintrittsberechtigten Personen dringend benötigt. Dabei geht es um die Weitergabe des Mietgegenstands an Dritte, also um den tatsächlichen Vorgang des Verlassens der Wohnung durch den Mieter und deren Übernahme durch einen Dritten.

Der Kündigungsgrund ist dann nicht erfüllt, wenn der Mieter oder eintrittsberechtigte Personen im Sinn des § 14 Abs 3 MRG im Zeitpunkt der Weitergabe (oder offenbar in naher Zeit) am Mietgegenstand einen dringenden Bedarf (ein dringendes Wohnbedürfnis) haben. Die Überlassung des Mietgegenstands an eine eintrittsberechtigte Person verwirklicht den Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 4 erster Fall MRG nicht, und zwar selbst dann nicht, wenn die Voraussetzungen des § 12 Abs 1 MRG nicht vorliegen (RS0069472).

Nach den Feststellungen übersiedelte die Tochter der Beklagten im März 2016 mit ihren Kindern zu ihren Eltern in die Wohnung. Ihre eigene Mietwohnung wurde zum 30. 4. 2017 gekündigt. Die Tochter verblieb mit ihren Kindern auf Dauer bei ihren Eltern. Ungeachtet des 2017 erfolgten Erwerbs einer Eigentumswohnung beabsichtigte die Beklagte, weiterhin in der gegenständlichen Wohnung zu wohnen, und tat dies zunächst auch. Damit kann am Vorliegen eines gemeinsamen Haushalts vernünftigerweise nicht gezweifelt werden.

Außerstreitiges Recht

5 Ob 38/25m – Zustimmung des Außerstreitrichters zum Austausch einer Heizanlage

Der Antragsteller, beantragte die Zustimmung der Antragsgegnerin zum Austausch der bestehenden Ölheizanlage gegen eine Pelletsheizung zu ersetzen.

Im Fall von Änderungen tatsächlicher und rechtlicher Natur, die § 828 ABGB zu unterstellen sind, kann die fehlende Zustimmung eines Teilhabers – anders als bei Verwaltungshandlungen – nicht durch einen Beschluss des Außerstreitrichters ersetzt werden (RS0117159; RS0013205 [T15]). Derartige Änderungen betreffen die Substanz der Gemeinschafts- oder Anteilsrechte und sind deshalb einem richterlichen Eingriff entzogen. Die Rechtmäßigkeit einer Substanzveränderung setzt vielmehr eine einhellige Willensbildung der Miteigentümer voraus (7 Ob 35/23g; 5 Ob 244/21z mwN; RS0117159 [T2]). Nur Maßnahmen der Verwaltung können durch richterlichen Beschluss genehmigt werden.

Zur Verwaltung gehört alles, was gemeinschaftliche Interessen bei der Nutzung und Erhaltung des Gemeinschaftsgutes fördern oder aber auch beeinträchtigen könnte; eine Verfügung greift hingegen in die Substanz der Gemeinschaftsrechte oder Anteilsrechte ein (5 Ob 219/24b; 5 Ob 244/21z; RS0109188).

Die Beurteilung, der beabsichtigte Austausch der veralteten, reparaturanfälligen, wartungsintensiven sowie unökologischen und zudem zufolge öffentlich-rechtlicher Vorgaben ohnedies umgehend mit einem erheblichen Kostenaufwand zu sanierenden Ölheizanlage gegen eine Pelletsheizung sei als eine Verwaltungsmaßnahme und nicht als Verfügung iSd § 828 ABGB zu qualifizieren, war nicht zu beanstanden (vgl 5 Ob 93/95 = RS0070007; 5 Ob 133/07f = RS0122302 jeweils zur Umstellung auf Fernwärme im Wohnungseigentum).

5 Ob 52/25m – Die Lärmbelastung der Liegenschaft bildet ein Lagekriterium iSd § 16 Abs 2 Z 3 MRG

Eines der relevanten Lagekriterien für die Beurteilung der (Über-)Durchschnittlichkeit vor allem einer innerstädtischen Lage (Wohnumgebung) des Hauses iSd § 16 Abs 2 Z 3 MRG der Umstand, ob die zu beurteilende Liegenschaft – gemessen an vergleichbaren Lagen – eine besondere (Grün-)Ruhelage aufweist oder im Gegenteil über das zu erwartende Ausmaß von Verkehr, Abgasen und Lärm belastet wird (5 Ob 110/24y; 5 Ob 27/23s mwN; 5 Ob 177/22y; 5 Ob 83/22z; 5 Ob 20/22k; 5 Ob 104/21m mwN).

Die erhöhte Beeinträchtigung der Wohnumgebung durch Lärm ist bei der Gesamtbetrachtung aller Lagecharakteristika als negative Eigenschaft unabhängig davon zu berücksichtigen, ob wegen der Lärmbelastung der konkreten Wohnung (auch) ein Abschlag vom Richtwert nach § 16 Abs 2 Z 1 MRG berechtigt ist (vgl RS0133742). Die Lärmbelastung der Liegenschaft bildet ein Lagekriterium iSd § 16 Abs 2 Z 3 MRG.

5 Ob 74/25f – Zur Duldungspflicht einer Klimaanlage durch den Vermieter

Voraussetzung für die Genehmigung einer vom Mieter geplanten wesentlichen Veränderung ist unter anderem, dass die Veränderung der Übung des Verkehrs entspricht und einem wichtigen Interesse des Hauptmieters dient (§ 9 Abs 1 Z 2 MRG). Die Behauptungs- und Beweislast dafür, dass beide Voraussetzungen kumulativ vorhanden sind, trifft den Mieter (RS0069551 [T2]; RS0069662 [T1]; RS0069695 [T5]; RS0069725 [T1]). Nur bei den nach § 9 Abs 2 Z 1 bis 5 MRG privilegierten Arbeiten wird das Vorliegen dieser Voraussetzungen unwiderlegbar vermutet. Eine Klimaanlage zählt nicht zu den im § 9 Abs 2 MRG taxativ aufgezählten privilegierten Veränderungen.

Die betroffene Wohnung entspricht vor allem aufgrund ihrer Ausstattung mit Außenjalousien und Markisen den normativen Vorgaben für die Vermeidung sommerlicher Überwärmung (vgl 5 Ob 245/18t). Objektive Umstände, aus denen sich ableiten ließe, dass ungeachtet dessen die Installation einer Außenklimaanlage der Übung des Verkehrs entspricht, kann der Antragsteller nicht darlegen. Derartige Umstände ergeben sich weder aus seinen allgemein gehaltenen Hinweisen auf den Klimawandel (vgl 5 Ob 59/21v) noch folgen sie aus dem Umstand, dass eine in der Nachbarschaft neu errichtete (teils noch in Fertigstellung befindliche) Wohnanlage über eine zentrale Kühlanlage verfügen soll.

Nur die subjektive Komfortverbesserung durch Schaffung eines behaglicheren Raumklimas (RS0083341 [T18]; vgl 5 Ob 232/16b), ist nicht geeignet die Installation des Klimageräts iSd § 9 Abs 1 Z 2 MRG als verkehrsüblich zu begründen, noch dient sie dem wichtigen Interesse des Antragstellers.

5 Ob 148/25p – Zur Anerkennung als Hauptmieter

Gegenstand des Revisionsrekursverfahrens sind die Anträge des Antragstellers auf Anerkennung als Hauptmieter der Wohnung nach § 2 Abs 3 MRG.

Besteht bei Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund daran zu zweifeln, dass ein Hauptmietvertrag nur zur Untervermietung durch den Hauptmieter und zur Umgehung der einem Hauptmieter nach dem Mietrechtsgesetz zustehenden Rechte geschlossen wurde, so kann der Mieter, mit dem der Untermietvertrag geschlossen wurde, begehren, als Hauptmieter des Mietgegenstands mit den sich aus dem Mietrechtsgesetz ergebenden Rechten und Pflichten anerkannt zu werden. Liegen konkrete Anhaltspunkte für eine solche Umgehungshandlung vor, so obliegt es dem Antragsgegner, das Fehlen der Umgehungsabsicht zu beweisen (§ 2 Abs 3 MRG).

Die Anwendung des § 2 Abs 3 MRG ist ausgeschlossen, wenn der Hauptmietvertrag nicht nur (ausschließlich) zu dem verpönten Umgehungsziel des § 2 Abs 3 MRG geschlossen wurde, sondern einen anderen Vertragszweck hatte (vgl RS0069820 [T4]).

Die Auffassung des Rekursgerichts, die im Jahr 1994 zwischen den damaligen Hauseigentümern und der Zweitantragsgegnerin geschlossene Vereinbarung, statt Zahlung einer Ablöse für die von der Zweitantragsgegnerin getätigten Investitionen in die Wohnung, den Hauptmietzins zu verringern und der Antragsgegnerin ein Untermietrecht einzuräumen, hätte nicht (nur) zur Umgehung der einem Hauptmieter nach dem MRG zustehenden Rechte gedient, ist im hier vorliegenden Einzelfall nicht zu beanstanden:

Die Vereinbarung aus 1994 zwischen den damaligen Hauseigentümern und der Zweitantragsgegnerin verfolgte den Zweck, der Zweitantragsgegnerin – anstelle der Zahlung einer Ablöse – durch die Minderung des Hauptmietzinses und Gestattung der Untervermietung der Wohnung Top 17 die Amortisation ihrer Investitionen zu ermöglichen.

Das Vorliegen eines Umgehungsgeschäfts nach § 2 Abs 3 MRG war daher zu verneinen.

5 Ob 160/25b – Zum Aufteilungsschlüssel von Aufwendungen für eine Liegenschaft

Die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage sind von den Wohnungseigentümern grundsätzlich nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode zu tragen (§ 32 Abs 1 Satz 1 WEG). Bei erheblich unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten kann das Gericht den Aufteilungsschlüssel auf Antrag eines Wohnungseigentümers nach billigem Ermessen neu festsetzen (§ 32 Abs 5 WEG).

Ein erfolgreicher Antrag auf Neufestsetzung des Verteilungsschlüssels setzt gemäß § 32 Abs 5 WEG voraus, dass erheblich unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten der Mit- und Wohnungseigentümer bestehen. Maßgeblich hierfür ist nach der ständigen Rechtsprechung des Fachsenats zu dieser Bestimmung die objektive (und nicht die subjektive, tatsächliche) Nutzungsmöglichkeit (RS0083193 [insb T5]; RS0083101 [T4]; vgl auch RS0083087). Für eine Festsetzung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels kann aber nicht auf bloß vorübergehende Gegebenheiten abgestellt werden (5 Ob 128/21s [Rz 6] mwN).