Wohnrechtliche Judikatur des OGH - Newsletter Jänner 2026

Streitiges Recht

1 Ob 96/25 m – Zum Annahmeverzug im Fall der Stornierung eines Einziehungsauftrags betreffend Miete 

Die Mieter vertraten den Standpunkt, dass die Vermieterin durch Stornierung des Einziehungsauftrags in Annahmeverzug geraten sei und dadurch ihre Mietzinszahlungsansprüche verloren habe.

1 Ob 121/25p – Zur Anwendbarkeit des MRG auf Ein- oder Zwei-Objekt-Häuser

Gemäß § 1 Abs 2 Z 5 MRG sind vom Anwendungsbereich des MRG Mietgegenstände in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten ausgenommen.

3 Ob 139/25 z – Vertragsauslegung zur Untervermietung

Gemäß Pkt VI.2. des Hauptmietvertrags aus dem Mai 1972, erwirbt „die im gemeinsamen Haushalt lebende Witwe (Witwer) im Falle des Todes des Mieters das Recht, in diesen Vertrag einzutreten“. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, diese Regelung könne angesichts des Zwecks des Vertrags, die Wohnung an Dienstnehmer unterzuvermieten, der jeweiligen Interessenlage (vgl RS0017915 [T2, T23, T32]; RS0113932 [T11]) sowie des Umstands, dass die Beklagte und deren Rechtsvorgängerin als juristische Personen keine Witwen haben können, nur so verstanden werden, dass damit der Weitergabe der Wohnung auch an die im gemeinsamen Haushalt lebende Witwe eines Dienstnehmers zugestimmt werde, ist nicht korrekturbedürftig. Dafür spricht letztlich auch der Grundsatz, dass Vereinbarungen im Zweifel nicht so auszulegen sind, dass sie teilweise gegenstandslos werden (RS0017787; 3 Ob 73/14b).

3 Ob 150/25t – Zur Anwendung des Mietrechtsgesetzes auf Bestandsobjekte

Bei der Anzahl der selbständig vermietbaren Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten innerhalb eines Gebäudes kommt es grundsätzlich darauf an, wie viele getrennt zugängliche (in sich baulich abgeschlossene) Raumeinheiten bestehen, die selbständig als Wohnung oder Geschäftsraum vermietbar sind. Die bauliche Abgeschlossenheit einer der Vermietung zugänglichen Raumeinheit richtet sich nach dem tatsächlichen baulichen Zustand (RS0069338 [T7, T8]; RS0069412 [T5]) im Zeitpunkt der Vermietung (vgl RS0079363 [T3]). Weil es für die Beurteilung der selbständigen Vermietbarkeit letztlich auf die Verkehrsauffassung und nicht auf die Größe der einzelnen Objekte ankommt (vgl RS0079853), ist es auch bei großzügig gestalteten Gebäudekomplexen möglich, dass der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 Z 5 MRG verwirklicht ist (RS0127181). So kann etwa bei Ausrichtung eines Gebäudes auf einen einzigen gewerblichen Nutzer die wirtschaftliche Betrachtungsweise der Annahme der getrennten Vermietbarkeit eines Gebäudekomplexes entgegenstehen, auch wenn rein bautechnisch betrachtet mehrere getrennt vermietbare Raumeinheiten vorliegen (vgl 1 Ob 67/20i [Pkt 2.1.]).

Außerstreitiges Recht

5 Ob 29/25p – Eine bloß vorübergehende Unbrauchbarkeit ist für die Festsetzung des Nutzflächenschlüssels im Zusammenhang mit der Aufteilung der Kosten des Hauses ohne Bedeutung

Die Nutzflächenrelevanz von Räumen hängt von deren Vermietbarkeit ab. Jeder zu Wohnzwecken oder Geschäftszwecken selbständig vermietbare Raum ist in die Nutzflächenberechnung einzubeziehen (RS0069959 [T1]).

5 Ob 31/25g – Zum Anwendungsbereich des MRG und Auswirkungen auf den Mietzins

Ausgehend davon, dass die auf der Liegenschaft errichteten Bauwerke in diesem Fall – Zweifamilienhaus, Zubau und Garagengebäude – als rechtlich eigenständige Gebäude iSd § 1 Abs 4 Z 1 MRG anzusehen sind, umfasst der Mietgegenstand Räume, für die der Preisschutz des MRG gilt, und solche, für die dies nicht der Fall ist.

5 Ob 144/25z – Die Präklusionsregelung des § 45 Abs 1 letzter Satz iVm § 16 Abs 8 MRG umfasst nicht eine unrichtige Kategorieeinstufung

Die mit der WRN 2006 eingeführte Präklusionsregelung des § 45 Abs 1 letzter Satz iVm § 16 Abs 8 MRG bezieht sich nur auf das konkrete, die Präklusivfrist auslösende Anhebungsbegehren und den dort genannten erhöhten Hauptmietzinsbetrag. Mangels fristgerechter Anfechtung ist dieser Betrag ab diesem Zeitpunkt – selbst im Fall einer unrichtigen Kategorieeinstufung – der der Höhe nach dann geschuldete Hauptmietzins. Die Grundlagen für diese Erhöhung sind hingegen (wie auch ein selbständiger Antrag auf Feststellung der Urkategorie) nicht von der Präklusionswirkung erfasst. Im Fall eines nachfolgenden Anhebungsbegehrens nach § 45 Abs 1 MRG wegen kundgemachter Valorisierung der Kategoriebeiträge kann daher die unrichtige Kategorieeinstufung vom Hauptmieter selbst dann innerhalb der Präklusionsfrist noch geltend gemacht werden, wenn er dies bei einem zuvor übermittelten Anhebungsschreiben nicht getan haben sollte.

5 Ob 156/25i – Kein Anspruch auf Anhebung des Mietzinses nach §12a MRG, wenn es zu keinem Machtwechsel gekommen ist

§ 12a Abs 3 erster Satz MRG gibt dem Vermieter das Recht zur Anhebung des Mietzinses, wenn sich bei der Mietergesellschaft die rechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse ändern. Nach der sogenannte Machtwechseltheorie (5 Ob 196/13d; 5 Ob 127/17p; 5 Ob 155/18g; 5 Ob 173/18d; 5 Ob 195/19s je mwN) kommt es darauf an, ob auf Mieterseite ein Machtwechsel in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht eingetreten ist. Dieser setzt eine Änderung der Einflussmöglichkeit innerhalb der betroffenen Mietergesellschaft voraus, die kumulativ sowohl für den rechtlichen als auch für den wirtschaftlichen Bereich gegeben sein muss (vgl RS0069560). Der Erwerber muss eine Rechtsstellung erlangen, die es erlaubt, mit gesellschaftsrechtlichen Mitteln die Geschicke der Gesellschaft so zu bestimmen, als hätte er das von der Gesellschaft betriebene Unternehmen selbst erworben (5 Ob 173/18d; vgl RS0111297). Ein derartiger Machtwechsel wird grundsätzlich dann bejaht, wenn es zum „Kippen der Mehrheitsverhältnisse“ gekommen ist (RS0111167; 5 Ob 155/18g; 5 Ob 195/19s), wobei die jüngere, als gefestigt anzusehende Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs nun die Ansicht vertritt, dass ein Kippen der Mehrheitsverhältnisse den Machtwechsel zwar indiziert, die konkreten Auswirkungen aber jeweils im Einzelfall zu prüfen sind (5 Ob 127/17g; 5 Ob 173/18d; 5 Ob 195/19s; RS0125715). Allgemein gilt, dass die Möglichkeit zur Einflussnahme gesellschaftsrechtlich begründet sein muss (RS0069558 [T5]; 5 Ob 155/18g). Allfällige interne Absprachen zwischen den Gesellschaften sind daher jedenfalls solange nicht maßgeblich (5 Ob 155/18g; RS0111297 [T4]), als sie nicht im Sinn des § 12a Abs 3 letzter Satz MRG der Umgehung dienen (1 Ob 19/04g; 5 Ob 155/18g).