Wohnrechtliche Judikatur des OGH - Newsletter März 2026

Streitiges Recht

3 Ob 188/25f – Voraussetzungen für eine wirksame Kündigung eines Mietverhältnisses

Der beklagte Mieter sandte der Hausverwaltung und dem langjährigen Rechtsvertreter des klagenden Vermieters eine einfache E-Mail mit dem Betreff „Kündigung“, der als PDF-Dokument ein an die Hausverwaltung gerichtetes Schreiben angeschlossen war, mit dem der Beklagte die Kündigung des Mietverhältnisses erklärte. Am Ende des Schreibens fand sich computergeschrieben der Name des Beklagten, das Schreiben war aber weder handschriftlich unterfertigt noch qualifiziert elektronisch signiert. Bei Errichtung der Willenserklärung (Kündigungserklärung) wurde daher nicht die vom Gesetz vorgesehene Schriftform im zuvor erörterten Sinn eingehalten. Dadurch hatte der Beklagte das Mietverhältnis nicht wirksam aufgekündigt.

5 Ob 176/25 f – Reparaturen der Gemeinschaftssubstanz fallen grundsätzlich ohne Rücksicht auf die Höhe der Kosten unter den wohnungseigentumsrechtlichen Erhaltungsbegriff

Nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG gehört im Wohnungseigentum die Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft einschließlich baulicher Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen, zur ordentlichen Verwaltung. Dabei gilt aber der sogenannte „dynamische“ Erhaltungsbegriff, wonach auch zweckmäßige und wirtschaftlich gebotene Erneuerungsarbeiten zur Erhaltung bestehender Anlagen noch zur Erhaltung gehören, selbst wenn es sich um die erstmalige Herstellung eines mangelfreien Zustands handelt, es dabei zu einer vollständigen Erneuerung kommt und/oder dabei Veränderungen vorgenommen werden, die gegenüber dem vorigen Zustand als „Verbesserung“ anzusehen sind. Voraussetzung für die Qualifikation als Erhaltungsarbeit ist nach ständiger Rechtsprechung des Fachsenats eine Reparaturbedürftigkeit, Schadensgeneigtheit oder Funktionseinschränkung (5 Ob 244/21z [Rz 45]; 5 Ob 23/15s [Pkt 1]; 5 Ob 5/17x [Pkt 1]; 5 Ob 56/15v [Pkt 5.2]).

Arbeiten, die der Behebung von Baugebrechen, die die Sicherheit von Personen oder Sachen gefährden, dienen, sind als privilegierte Arbeiten grundsätzlich auch im Anwendungsbereich des § 28 Abs 1 Z 1 WEG unabhängig von der Höhe der damit verbundenen Kosten durchzuführen. Nur dann, wenn die Maßnahme nicht mehr als Erhaltungsmaßnahme qualifiziert werden kann, weil die Kosten des Aufwands im Verhältnis zum Wert der Gesamtliegenschaft wirtschaftlich völlig unvertretbar sind, wäre keine Instandhaltungspflicht mehr gegeben (vgl RS0121905).

Grundsätzlich sind der Abgrenzung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung wirtschaftliche Gesichtspunkte zugrunde zu legen (RS0041383). Die Notwendigkeit, ernste Schäden des Hauses zu beheben, relativiert aber den Kostenfaktor; Reparaturen der Gemeinschaftssubstanz fallen grundsätzlich ohne Rücksicht auf die Höhe der Kosten unter den wohnungseigentumsrechtlichen Erhaltungsbegriff (5 Ob 26/07w [Wiederherstellung eines einsturzgefährdeten Gebäudeteils – Maßnahme ordentlicher Verwaltung]).

In diesem Fall lagen die Substanz des Gebäudes gefährdenden Baugebrechen vor. Ein Sanierungsaufwands von EUR 530.000,00 war in diesem Fall als wirtschaftlich vertretbar bei einer Liegenschaft mit 35 Wohnungseigentumseinheiten anzusehen. Bei der Beurteilung, welcher Kostenaufwand den Rahmen der ordentlichen Verwaltung überschreitet, ist kein besonders strenger Maßstab anzulegen (RS0083096 [T2]; 5 Ob 256/07v [Pkt 4]).

7 Ob 141/25y Präsentationsrecht oder Weitergaberecht?

In dem verfahrensgegenständlichen Mietvertrag wurde vereinbart: „Dem Mieter wird ein unbefristetes Weitergaberecht eingeräumt. Bedingung für die Weitergabe der Bestandsrechte ist die vorherige schriftliche Bekanntgabe des neuen Bestandnehmers an den Vermieter. Dieser kann aus Gründen der Bonität oder des Leumunds der Weitergabe widersprechen.“

Wenn der Vermieter schon im Mietvertrag dem Mieter das Recht einräumt, durch bloße Erklärung alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis auf einen Dritten – sei es unbeschränkt (vgl 1 Ob 125/99k) oder sei es beschränkt auf einen bestimmten Personenkreis (vgl 6 Ob 258/99f) oder mit einem begründeten Ablehnungsrecht des Vermieters (vgl 1 Ob 125/99k) – mit der Wirkung zu übertragen, dass dieser an seiner Stelle Mieter wird, ohne dass es einer Erklärung (Zustimmung) des Vermieters bedarf, liegt ein Weitergaberecht vor (RS0105786; RS0032700; RS0032747). Dieses ist nach der Rechtsprechung als Vorwegzustimmung zur Vertragsübernahme zu verstehen (RS0032700; RS0032747 [T1]; 1 Ob 125/99k; 5 Ob 152/14k; 3 Ob 7/25p). Dabei handelt es sich also um das Recht des Mieters, nicht nur einen Nachmieter vorzuschlagen, sondern durch bloße Erklärung diesem alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag zu übertragen (RS0105786). Der Nachmieter tritt diesfalls in den laufenden Mietvertrag ein. Bei Ausübung eines vertraglich vereinbarten (unbeschränkten) Weitergaberechts tritt der Nachmieter nach ständiger Rechtsprechung erst dann in den Mietvertrag ein, wenn dem Vermieter die Abtretung der Mietrechte bekannt gegeben wird (RS0032747; RS0032700 [T7]; 5 Ob 250/09i; 3 Ob 247/15t mwN). Der bisherige Mieter (als Weitergabeberechtigter) muss das Weitergaberecht somit dadurch ausüben, dass er die erforderliche Übertragungserklärung gegenüber dem Vermieter abgibt (3 Ob 7/25p mwN). Rechtsfolge einer wirksamen Ausübung des vertraglichen Weitergaberechts ist der Eintritt des neuen Mieters anstelle des bisherigen Mieters in den Mietvertrag, ohne dass es des Abschlusses eines neuen Mietvertrags bedarf; der eingetretene Mieter kann unmittelbar auf Vertragserfüllung klagen (RS0032700; RS0032747; 1 Ob 125/99k; 5 Ob 152/14k; 3 Ob 104/15p). Auch wenn das Auswahlrecht des Mieters dadurch eingeschränkt wird, dass der Vermieter den Eintritt der namhaft gemachten Person ablehnen darf, wenn gegen diese als Mieter sachlich begründete Bedenken bestehen, also ein beschränktes Weitergaberecht vereinbart wurde, geht das Mietrecht nach der Rechtsprechung (RS0105786 [T1]) – wie beim unbeschränkten Weitergaberecht – durch bloße Erklärung des bisherigen Mieters über (1 Ob 125/99k; 8 Ob 71/17z; 5 Ob 161/22w). Der Vermieter hat in diesem Fall innerhalb einer angemessenen Frist nach Bekanntgabe des vorgesehenen Nachmieters zu erklären, ob er in die Mietrechtsübertragung einwilligt oder nicht; besteht Streit, ob die Ablehnung zu Recht erfolgte, hat das Gericht zu entscheiden (4 Ob 548/90).

Im Unterschied zu einem (unbeschränkten oder beschränkten) Weitergaberecht handelt es sich bei einem Präsentationsrecht um einen Vorvertrag iSd § 936 ABGB zu Gunsten Dritter, der nur die Verpflichtung des Vermieters gegenüber dem Mieter enthält, unter gewissen Bedingungen die Zustimmung zum Eintritt eines Dritten (anstelle des Mieters) in das Mietverhältnis zu erteilen oder mit einem vom Mieter vorgeschlagenen geeigneten Dritten einen neuen Vertrag gleichen oder bestimmten anderen Inhalts abzuschließen (RS0032739; RS0032804). Der namhaft gemachte Nachmieter ist in diesem Fall nicht zu einem Begehren auf Feststellung seiner Mietrechte legitimiert, weil die Mietrechte mangels Zustimmung des Vermieters noch nicht wirksam übertragen wurden. Er ist aber berechtigt, vom Vermieter die Erteilung der Zustimmung zur Abtretung der Mietrechte durch den Vormieter an ihn im Klagsweg zu begehren (1 Ob 125/99k).

In diesem Fall wurde kein Präsentationsrecht, sondern ein (beschränktes) Weitergaberecht eingeräumt.

Außerstreitiges Recht

5 Ob 64/25k – Die Vereinbarung einer Wertsicherung des Pachtzinses im Anwendungsbereich des Kleingartengesetzes ist grundsätzlich zulässig

Eine Wertsicherung nach dem VPI ist durch das legitime Bedürfnis des Vermieters gerechtfertigt, das Entgelt – insbesondere bei längeren Vertragslaufzeiten – an die tatsächliche Geldentwertung anzupassen und damit das Äquivalenzverhältnis zu wahren (2 Ob 36/23t Rz 9; 1 Ob 64/24d Rz 8; 10 Ob 54/24z Rz 44). Die Geldwertveränderung führt zu einer Veränderung der ursprünglichen subjektiven Äquivalenz der Leistungen und zu einem Auseinanderfallen von deren Wertverhältnis (RS0132652 [T4]; 1 Ob 64/24d Rz 10; 10 Ob 54/24z Rz 44).

Wertsicherungsklauseln verstoßen an sich weder gegen das Gesetz noch gegen die guten Sitten und sind nur insoweit unzulässig, als sie ausdrücklich verboten sind (zu einer Übersicht über die in der Vergangenheit bestandenen, aber zwischenzeitig aufgehobenen gesetzlichen Verbote siehe Ertl in Fenyves/Kerschner/Vonkilch, Klang3 [2013] § 985 Rz 76 ff; Liebel/Perner in Schwimann/Kodek, ABGB Praxiskommentar5 [2021] § 985 ABGB Rz 17). Sie sind daher grundsätzlich zulässig (RS0016806; 6 Ob 226/18f, Punkt 1.1.; Aichberger-Beig in Kletečka/Schauer, ABGB-ON1.04 § 985 Rz 5 ff [Stand 15. 12. 2023, rdb.at]; Bollenberger/P. Bydlinski in KBB6 [2023] § 985 Rz 3; Ertl in Fenyves/Kerschner/Vonkilch, Klang3 [2013] § 985 Rz 66 ff; Liebel/Perner in Schwimann/Kodek, ABGB Praxiskommentar5 [2021] § 985 ABGB Rz 16).

Das Kleingartengesetz BGBl 1959/6 idF BGBl I 2001/98 enthält kein gesetzliches Verbot der Wertsicherung des Pachtzinses, es regelt eine solche aber auch nicht ausdrücklich.<br>Schon das MRG setzt die Möglichkeit der Wertsicherung (in §16 MRG) voraus (vgl Stabentheiner in Geko Wohnrecht I2 [2025] § 16 MRG Rz 121). Der Umstand, dass der Gesetzgeber gerade im besonders mieterschutzorientierten Vollanwendungsbereich des MRG die Vereinbarung der Wertsicherung des Mietzinses als zulässig voraussetzt, indem er eine spezielle Regelung zur Prüfung der Wirksamkeit einer in Anwendung einer solchen Regelung erfolgten Mietzinsanhebung geschaffen hat, spricht dafür, dass Wertsicherungsvereinbarungen grundsätzlich wirksam sind (vgl Scharmer, Zur Zulässigkeit von Wertsicherungsvereinbarungen (Indexklauseln) in Verbraucher-Mietverträgen - Grundsätzliches und Spezielles aus Anlass der „Paukenschläge“ OGH 2 Ob 63/23 und 8 Ob 37/23h, wobl 2023, 291 [292 f]; Vonkilch, Entscheidungsanmerkung zu 6 Ob 226/18f, wobl 2020, 300 [301 f]). Ein Kleingärtner befindet sich aber in einer weniger schutzwürdigen Situation als ein Mieter, der zur Befriedigung seiner Wohnbedürfnisse eine Wohnung mietet (Szalkay-Totschnig/Weixelbraun-Mohr in Geko Wohnrecht I² § 1 Kleingartengesetz Rz 13). Im Zeitpunkt der Entstehung des Kleingartengesetzes lag die Bedeutung der Kleingartenbewirtschaftung in der Versorgung der Bevölkerung mit Lebensmitteln. Dieser Zweck hat heute kaum mehr Gewicht. Im Vordergrund stehen nunmehr Zwecke der Erholung oder Freizeitgestaltung (3 Ob 2090/96s; 8 Ob 240/01d; vgl Szalkay-Totschnig/Weixelbraun-Mohr in Geko Wohnrecht I² Vor § 1 Kleingartengesetz Rz 4, § 1 Kleingartengesetz Rz 2; Hinghofer-Szalkay, Bauen im Kleingarten, wobl 2005, 325 [331 f]). Darüber hinaus rechtfertigt auch die lange Vertragsdauer – Pachtverträge können nach dem Kleingartengesetz nur unbefristet oder befristet auf zumindest 10 Jahre abgeschlossen werden (vgl § 2 Kleingartengesetz) – eine Anpassung des Pachtzinses an die tatsächliche Geldentwertung.

5 Ob 78/25 v – Ob eine Wertsicherungsvereinbarung gegen § 6 Abs 1 Z 5 und Abs 2 Z 4 KSchG bzw gegen § 879 Abs 3 ABGB verstößt, unterliegt nicht der Kognitionsbefugnis des Außerstreitrichters in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG iVm § 16 Abs 8 und Abs 9 MRG

Prüfgegenstand eines Verfahrens nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG iVm § 16 Abs 8 und Abs 9 MRG ist nicht die Frage nach der (Un-)Wirksamkeit einer Wertsicherungsvereinbarung nach allgemein zivilrechtlichen Kriterien an sich, sondern die Zulässigkeit des danach angehobenen Hauptmietzinses nach den zwingenden mietrechtlichen Vorgaben. Dabei hat der Außerstreitrichter als (Vor-)Frage zwar zu prüfen, ob eine ausreichend bestimmte und damit aus mietrechtlicher Sicht grundsätzlich zulässige Wertsicherungsvereinbarung vorliegt. Ist das der Fall, ist im Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG zu klären, ob für den Zinstermin (die Zinstermine), zu dem (denen) das (die) Erhöhungsbegehren wirksam wurde(n), der erhöhte Hauptmietzins den zwingenden gesetzlichen Bestimmungen über die Mietzinsbildung entspricht.

Eine – wie hier vorliegende – Vereinbarung der Wertsicherung des Hauptmietzinses durch Verweis auf die Indexregelung des MRG (§ 16 Abs 6 MRG), die aufgrund des in § 15a Abs 3 MRG enthaltenen Verweises auch auf Kategorie A-Zinse anzuwenden ist, ist – ebenso wie eine Vereinbarung der Wertsicherung des Richtwertmietzinses unter Bezugnahme auf § 5 RichtWG, der ebenfalls an den Verbraucherpreisindex anknüpft (zu § 5 RichtwertG vgl 5 Ob 166/24h; 5 Ob 110/24y je mwN) – ausreichend bestimmt. Ob darüber hinaus ihr Zustandekommen oder Inhalt im Einzelfall den allgemein-bürgerlichen Vorschriften entspricht, ist nicht in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG zu klären.

Bei der Frist des § 16 Abs 8 Satz 2 MRG handelt es sich um eine Präklusivfrist, deren Versäumen zum Rechtsverlust führt (vgl RS0034591; RS0020748), was bei Aktenkundigkeit von Amts wegen wahrzunehmen ist (RS0112180 [T2]). Der ungenützte Fristablauf bewirkt im Ergebnis die Sanierung teilnichtiger, das erlaubte Zinsausmaß überschreitender Mietzinsvereinbarungen (RS0083814 [T2]). Das gilt kraft des gesetzlichen Verweises in § 16 Abs 9 MRG auch für eine allenfalls unzulässige Erhöhung des Hauptmietzinses durch Anwendung einer Wertsicherungsvereinbarung, sodass eine möglicherweise durch die Zinserhöhung bewirkte Teilunwirksamkeit durch den Ablauf der dreijährigen Präklusivfrist saniert ist.

5 Ob 136/25 y – Zu den Rechtsfolgen des Wegfalls eine vereinbarten Verteilungsschlüssels nach dem WEG

Im Fall des Wegfalls eines angeblich vereinbarten abweichenden Verteilungsschlüssels und mangels gerichtlicher Festsetzung eines abweichenden Aufteilungsschlüssels im Sinn des § 32 Abs 5 WEG 2002 sind Liegenschaftsaufwendungen im Sinn des § 32 Abs 1 WEG nach dem gesetzlichen Aufteilungsschlüssel zu verrechnen. Dies hat zur Folge, dass der Wohnungseigentümer an diesen Aufwendungen im Verhältnis seiner Miteigentumsanteile beizutragen hat und ein „völliger Entfall“ dieser Positionen aus der ihr gegenüber gelegten Betriebskostenabrechnung nicht in Betracht kommt.