Wohnrechtliche Judikatur des OGH - Newsletter - November 2025

Streitiges Recht

5 Ob 82/25b – Auch wenn nur ein Teil einer bestehenden Forderung eingeklagt wird, muss jeder Anspruch ziffernmäßig bestimmt und individualisiert sein

Die Klägerin als Vermieterin begehrt – soweit im Revisionsverfahren von Interesse – von der Beklagten als vormaliger Mieterin Schadenersatz dafür, dass sich Fenster und Türen des bereits zurückgestellten Mietobjekts nicht mehr schließen ließen, ein Wasserschaden eingetreten sei, Teppichböden unbrauchbar und verschmutzt seien, das Objekt mit Exkrementen mit bestialischem Gestank verschmutzt sei, Möbel, Lampen und Vorhänge aus dem Objekt verschwunden seien sowie Fliesen und ein Waschbecken beschädigt worden seien. Von ihrem mit insgesamt 53.337,60 EUR bezifferten Schadenersatzanspruch mache sie unter Berücksichtigung der geleisteten Kaution von 4.950 EUR aus prozessökonomischen Gründen nur einen Teilbetrag von 25.000 EUR geltend.

Werden mehrere Ansprüche gemeinsam geltend gemacht, muss jeder Anspruch ziffernmäßig bestimmt und individualisiert sein. Dies gilt insbesondere bei pauschal geltend gemachten Teilansprüchen. Macht ein Kläger nur einen Teil einer Gesamtforderung geltend und können dabei einzelne Forderungspositionen unterschieden werden, die jeweils ein unterschiedliches rechtliches Schicksal haben können, hat er klarzustellen, welche Teile von seinem pauschalen Begehren erfasst sein sollen (RS0031014 [T22, T25]). Die Aufteilung des Pauschalbetrags auf die einzelnen Teilpositionen darf nicht dem Gericht überlassen werden (RS0031014 [insb T35, T40]). Eine alternative Klagenhäufung, bei der der Kläger dem Gericht diese Wahl überlässt, ist unzulässig (RS0031014 [T19, T20]), weil es ohne Aufschlüsselung des Pauschalbetrags nicht möglich wäre, den Umfang der Rechtskraft zu bestimmen (RS0031014 [insb T31]).

9 Ob 77/25a – Austausch einer gesamten Schließanlage muss im Einzelfall konkret begründet werden

Gemäß § 1109 ABGB ist die Sache nach Ende des Bestandvertrags in dem Zustand zurückzustellen, in dem sie übernommen wurde. Wird der Bestandgegenstand beschädigt, haftet der Bestandnehmer gemäß § 1111 ABGB für sein Verschulden. Zur Rückstellung des Bestandobjekts gehört auch, dass die Schlüssel für das Objekt zurückgestellt werden.

Strittig war in diesem Fall, ob auch für die Kosten des Austauschs der gesamten Schließanlage, des mehrere Wohneinheiten umfassenden Hauses aufzukommen ist, weil der Schlüssel nicht nur die Wohnungstür, sondern auch das Haustor sperrte.
Die Beklagte hatte für den Tausch des Wohnungsschlüssels aufzukommen. Inwieweit ein Risiko in Bezug auf die Allgemeinflächen hinsichtlich eines unbefugten Eindringens besteht bzw signifikant erhöht wird, wurde von der klagenden Bestandgeberin aber nicht näher dargelegt.

Das Berufungsgerichts war der Ansicht, dass die sehr allgemein gehaltenen rudimentären Ausführungen der Kläger zu einer Missbrauchsgefahr nicht ausreichen, um einen Austausch der gesamten Anlage zu rechtfertigen.