Wohnrechtliche Judikatur des OGH - Newsletter November 2026

5 Ob 186/25a – Zur inhaltlichen Zulässigkeit von Wertsicherungsvereinbarungen

Der Gesetzgeber hat den sachlichen Anwendungsbereich des § 6 Abs 2 Z 4 KSchG mit dem Zivilrechtlichen Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG), BGBl I 2025/110, klargestellt, und zwar im Sinn der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zu 10 Ob 15/25s. Diese Änderung ist mit 1. 1. 2026 in Kraft getreten und aufgrund der gesetzlichen Anordnung in § 41a Abs 41 KSchG auch auf Verträge anzuwenden, die vor diesem Zeitpunkt geschlossen wurden (7 Ob 3/26f; RS0031419). § 6 Abs 2 Z 4 KSchG ist daher auf ein Dauerschuldverhältnis, das – wie (befristete) Mietverhältnisse – darauf angelegt ist, dass die Leistung des Unternehmers nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist, nicht anzuwenden.
Die mit dem ZIAG zum 1. 1. 2026 neu eingeführte Vorschrift des § 879a ABGB ist nach der Übergangsbestimmung des § 1503 Abs 30 ABGB auch auf vor diesem Zeitpunkt geschlossene Verträge anzuwenden und in anhängigen Rechtsmittelverfahren zu beachten (5 Ob 186/25a).
Eine in sachlicher Hinsicht rechtfertigungsbedürftige Benachteiligung des Mieters aufgrund einer „Vordatierung“ des Basismonats für die Wertsicherung liegt nur dann vor, wenn der festgelegte Ausgangsmonat so weit vor dem Vertragsabschlusszeitpunkt liegt, dass es zu einer ins Gewicht fallenden (verdeckten) Verschiebung des zwischen den Vertragsparteien vereinbarten Äquivalenzverhältnisses kommt, weil dem Mieter dadurch im Zuge der Wertanpassung – in einem signifikanten Umfang – in der Vergangenheit liegende Geldwertverluste angelastet werden können (7 Ob 3/26f).
Eine Wertsicherungsklausel in einem Mietvertrag ist durch das legitime Bedürfnis des Vermieters gerechtfertigt, das Entgelt – insbesondere bei längeren Vertragslaufzeiten – an die tatsächliche Geldentwertung anzupassen und damit das Äquivalenzverhältnis zu wahren (RS0132652). Die Geldwertveränderung führt zu einer Veränderung der ursprünglichen subjektiven Äquivalenz der Leistungen und zu einem Auseinanderfallen von deren Wertverhältnis (RS0132652 [T7]).
Es besteht in der Rechtsprechung und Literatur weitgehende Einigkeit darüber, dass Wertsicherungsvereinbarungen, die die Höhe des Mietzinses an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex koppeln, dem Sachlichkeitsgebot des § 879 Abs 3 ABGB und des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG genügen (10 Ob 23/24s mwN; 9 Ob 123/25s). Da für die dem Vertrag zugrunde gelegte Bewertung der gegenseitig zu erbringenden Leistungen regelmäßig die Verhältnisse im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses maßgebend sind, wahrt eine Wertsicherung legitimerweise das im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestehende Äquivalenzverhältnis (9 Ob 123/25s).
Eine Wertsicherungsklausel hat sich an den Erfordernissen des § 6 Abs 1 Z 5 KSchG messen zu lassen. Diese Bestimmung sieht ua die Zweiseitigkeit (Symmetrie) von Preisänderungsklauseln vor, sodass der Unternehmer gegebenenfalls auch den Preis herabzusetzen hat. Ohne Verpflichtung des Unternehmers zur Entgeltsenkung ist die Klausel nichtig (1 Ob 2/26i mwN).
Der Oberste Gerichtshof hat auch bereits wiederholt dargelegt, dass die gewöhnliche Abnutzung der Wohnung keinen (real) degressiven Mietzins rechtfertigt (6 Ob 226/18f; 5 Ob 79/19g; 1 Ob 64/24d; 10 Ob 1/26h; 6 Ob 67/25h [Klausel 6]). Die Abnutzung nimmt einer Wertsicherungsklausel für den Mietzins daher nicht die sachliche Rechtfertigung (RS0020760 [T8]).
Auch die Ansicht, dass ein wegen des Entfalls der Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 1096 Abs 1 erster Satz ABGB allenfalls durch den Zeitablauf zu erwartender Wertverlust dadurch kompensiert werden müsse, dass die (vereinbarte) Wertsicherung (also der Ausgleich des Kaufkraftverlusts) unzulässig sei, hat der Oberste Gerichtshof bereits ausdrücklich abgelehnt (6 Ob 226/18f; 5 Ob 79/19g; zur eingeschränkten Zulässigkeit der Überwälzung der Erhaltungspflicht vgl 6 Ob 67/25h [Klausel 39] mwN).

7 Ob 67/26t – Zur Beurteilung des Ausnahmetatbestands des § 1 Abs 2 Z 1a MRG

Nach § 1 Abs 2 Z 1a MRG fallen Wohnungen oder Wohnräume, die von einer karitativen oder humanitären Organisation im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens vermietet werden, nicht in den Anwendungsbereich des MRG.
Der Oberste Gerichtshof hat zu 4 Ob 205/22h bereits ausgesprochen, dass diese Vollausnahme zwei Tatbestandselemente in Form einer personellen sowie einer sachlichen Anknüpfung beinhaltet, welche kumulativ erfüllt sein müssen: Erstens muss es sich beim Vermieter um eine karitative oder humanitäre Organisation handeln, und zweitens wird verlangt, dass die Vermietung im Rahmen sozialpädagogisch betreuten Wohnens erfolgt.
Bei der Beurteilung des Vorliegens eines Ausnahmetatbestands vom Geltungsbereich des § 1 Abs 1 MRG ist grundsätzlich auf den Vertragsabschlusszeitpunkt, spätestens aber auf den Mietbeginn abzustellen, während nachträgliche Änderungen keinen Einfluss haben.
Lagen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sowohl die personellen als auch die sachlichen Tatbestandselemente kumulativ vor, war eine sozialpädagogische Betreuung geplant und wurde sie zunächst auch durchgeführt, so führt selbst deren Wegfall während des laufenden Bestandverhältnisses nicht dazu, dass dieses nachträglich dem MRG zu unterstellen ist. Davon zu unterscheiden ist die spätere Begründung eines neuen MRG-geschützten Bestandverhältnisses; eine konkludente Umwandlung setzt einen besonders eindeutigen Parteiwillen voraus.

7 Ob 117/26w – Zur Zulässigkeit des Umfangs der Weiterverrechnung von Betriebskosten

Der Oberste Gerichtshof hat im Rahmen eines Verbandsverfahrens bereits klargestellt, dass der Vermieter berechtigt ist, monatliche Pauschalbeträge zur Deckung der Betriebskosten und laufenden öffentlichen Abgaben nach §§ 21, 22 und 23 MRG sowie besonderer Aufwendungen nach § 24 MRG vorzuschreiben, wie dies auch in § 21 Abs 3 MRG vorgesehen ist. Eine solche Vereinbarung ist damit weder gröblich benachteiligend noch überraschend. Auch wenn die vom Mieter zu tragenden Kosten nicht ausdrücklich geregelt werden, ist eine solche Vereinbarung dahin auszulegen, dass die im MRG aufgezählten Betriebskosten gemeint sind (vgl 8 Ob 37/23h Rz 9 mwN).
Die Vereinbarung, wonach die vom einzelnen Mieter zu tragenden Anteile nach § 17 MRG bestimmt werden und die Betriebskosten und besonderen Aufwendungen im Weg der Jahrespauschalverrechnung gemäß § 21 Abs 3 MRG verrechnet werden, ist ausreichend bestimmt. Der Mieter muss sich damit keineswegs etwas „zusammensuchen“, sondern wird über die maßgebliche Bestimmung des § 21 MRG informiert.

9 Ob 56/26i – Zum Vorliegen eines qualifizierten Mietzinsrückstandes, der zu einer Räumung berechtigt

Nach § 1118 zweiter Fall ABGB kann der Bestandgeber die frühere Aufhebung des Vertrags fordern, wenn der Bestandnehmer nach geschehener Einmahnung mit der Bezahlung des Zinses dergestalt säumig ist, dass er mit Ablauf des Termins den rückständigen Bestandzins nicht vollständig entrichtet hat. Zum Zins gehören alle vom Bestandnehmer für die Benützung des Bestandobjekts zu erbringenden Leistungen (Rassi in KBB, ABGB8 §§ 1118–1119 Rz 3), also auch die Betriebskosten (RS0021034).
Die von der ständigen Rechtsprechung geforderten weiteren Tatbestandsmerkmale des § 1118 zweiter Fall ABGB sind, dass
(1) der Bestandnehmer mit der Zahlung des fälligen Bestandzinses in objektiven Verzug geraten ist (RS0020989 [T1]; RS0020991 [T3]),
(2) der Bestandgeber den Rückstand unter Setzung oder Gewährung einer angemessenen Nachfrist (RS0020978 [insb T1]; RS0021072 [insb T1]; RS0070229) eingemahnt hat („nach geschehener Einmahnung“) – er den Bestandnehmer also auf die bereits eingetretene Fälligkeit der Bestandzinsforderung hingewiesen (RS0070229) und ihm zu erkennen gegeben hat, dass er eine weitere Verzögerung der Zinszahlung über eine angemessene Nachfrist hinaus nicht mehr hinzunehmen gewillt ist (RS0021197) –, wobei die Mahnung insbesondere durch Einbringung oder Ausdehnung einer Zinszahlungsklage erfolgen kann (RS0021216 [T1, T3]),
(3) der Bestandnehmer den Mietzins nicht bis zum der („gehörigen“, RS0021152) Mahnung nachfolgenden Zinstermin („mit Ablauf des Termins“) gezahlt hat (RS0020914 [T1]; RS0021152 [T6]) und
(4) der „qualifizierte“ Zinsrückstand noch im Zeitpunkt der Zustellung der Auflösungserklärung (oder der diese enthaltenden Verfahrenshandlung) bestand (RS0020978 [T8]; vgl RS0020935; RS0021081).
Während des Verfahrens aufgelaufene Zinsrückstände, die wenigstens zu irgendeinem Zeitpunkt des erstinstanzlichen Verfahrens qualifiziert im Sinn des § 1118 zweiter Fall ABGB waren, können ein bei Zustellung der Klage noch nicht berechtigtes Räumungsbegehren rechtfertigen (vgl RS0020952; RS0021072; RS0127321).
Gemäß § 33 Abs 2 iVm Abs 3 zweiter Fall MRG wird die Erklärung des Vermieters, den Vertrag aufzuheben, rückwirkend unwirksam, wenn der Mieter den geschuldeten Betrag vor dem Schluss der Verhandlung im Rechtsstreit nach § 1118 zweiter Fall ABGB entrichtet und ihn an dem Zahlungsrückstand kein grobes Verschulden trifft. Der Mieter hat jedoch dem Vermieter die Kosten zu ersetzen, soweit ihn ohne seine Zahlung eine Kostenersatzpflicht getroffen hätte. Die Bestimmung bezieht sich auf den qualifizierten Zinsrückstand im Sinn des § 1118 zweiter Fall ABGB (vgl RS0070380 [T1, T3]; RS0107946).
Die Behauptungs- und Beweislast dafür, dass ein grobes Verschulden an der Nichtzahlung des Zinses nicht vorliegt, trifft den Mieter (RS0069316 [T1, T10]). Er hat jene Tatsachen zu behaupten und zu beweisen, welche rechtlich die Annahme eines groben Verschuldens auf seiner Seite ausschließen, und den ihn entschuldigenden Sachverhalt in jeder möglichen Richtung zu konkretisieren. Jeder Zweifel geht zu seinen Lasten (RS0069316 [T4, T5, T6]). Im Allgemeinen ist nur eine Verspätung von wenigen Tagen oder wegen vorübergehender Zahlungsschwierigkeiten geeignet, als leichtes Verschulden gewertet zu werden. Häufige Rückstände trotz Mahnung können dagegen nur ausnahmsweise, aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls, eine sonst naheliegende grobe Fahrlässigkeit ausschließen (RS0070310).

10 Ob 24/26s – Zur Transparenz von Wertsicherungsvereinbarungen: Ersatzindex und rückwirkende Indexanpassung

Eine Wertsicherungsvereinbarung, die auf den allgemein bekannten und von der Statistik Austria im Internet veröffentlichten VPI (hier: 2015) Bezug nimmt, ist unter dem Gesichtspunkt der Transparenz nicht zu beanstanden. Ein durchschnittlicher Verbraucher kann sich – selbst als juristischer Laie – ohne Aufwand Kenntnis von der Bedeutung des Referenzwerts verschaffen (6 Ob 78/25a Rz 43; 1 Ob 87/25p Rz 39). Das Abstellen auf die für den Monat des Mietbeginns verlautbarte Indexzahl als den für die Wertsicherung maßgeblichen zeitlichen Anknüpfungspunkt ist ausreichend bestimmt.
Eine Klausel, der nicht zu entnehmen ist, nach welchen Kriterien für den Fall, dass auch kein anderer Index an die Stelle des VPI tritt, zu beurteilen ist, welcher Index „annähernd den gleichen wirtschaftlichen Effekt gewährleistet“ wie der VPI 2015, ist intransparent. Es bleibt vollkommen unklar, welcher Wertmesser für die Preisanpassung bei Wegfall des VPI 2015 maßgeblich sein soll. Selbst eine für den Verbraucher günstigste Auslegung ist bei dieser völlig offenen Formulierung nicht möglich (vgl zu einer ähnlich formulierten Klausel bereits 6 Ob 78/25a Rz 48). Die Regelung für den Fall des Wegfalls des VPI 2015 ist daher nach § 6 Abs 3 KSchG unwirksam.
Im Teilanwendungsbereich des MRG können wirksam vereinbarte Mietzins- bzw. Wertsicherungserhöhungen grundsätzlich innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist des § 1486 ABGB rückwirkend geltend gemacht werden.