Wohnrechtliche Judikatur des OGH - Newsletter Oktober 2026

Streitiges Recht

3 Ob 112/26 f – Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens bei geistiger Beeinträchtigung

Eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens nach § 30 Abs 2 Z 3 MRG setzt eine Störung des friedlichen Zusammenlebens voraus, die in der Regel durch längere Zeit fortgesetzt wird oder sich in häufigen Wiederholungen äußert und überdies das bei den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls erfahrungsgemäß geduldete Ausmaß übersteigt; maßgeblich ist das Gesamtverhalten des Gekündigten.
Der Kündigungsgrund setzt regelmäßig kein Verschulden des Mieters voraus. Entscheidend ist, ob das objektiv in Erscheinung tretende Verhalten als grob ungehörig und das Zusammenwohnen verleidend anzusehen ist – und zwar auch dann, wenn es auf eine geistige Erkrankung zurückzuführen ist. Eine psychische Beeinträchtigung ist daher kein Freibrief für unleidliches Verhalten.
Das Verhalten einer geistig behinderten Person ist zwar nicht unter allen Umständen ebenso unleidlich wie ein gleichartiges Verhalten einer zurechnungsfähigen Person; die Mitbewohner müssen aber nicht jedes Verhalten hinnehmen, wenn dadurch ihre Lebensqualität gravierend beeinträchtigt wird. In solchen Fällen ist eine Interessenabwägung geboten, bei der an das Verhalten der behinderten Person ein weniger strenger Maßstab anzulegen ist.
Im konkreten Fall hatte die Beklagte die im selben Haus wohnende Hausbesorgerin über viele Monate mehrmals wöchentlich beschimpft, sich einmal gewaltsam Zutritt zu deren Dienstwohnung verschafft und mehrfach schwere Vorwürfe gegen sie erhoben, auch gegenüber anderen Hausbewohnern. Der OGH bestätigte die zu Lasten der Beklagten vorgenommene Interessenabwägung des Berufungsgerichts (auch unter Berücksichtigung ihrer festgestellten leichten intellektuellen Beeinträchtigung) als nicht korrekturbedürftig und bestätigte die Rechtswirksamkeit der Aufkündigung.

5 Ob 82/26h – Zurechnung unleidlichen Verhaltens zwischen Mitmietern und Zukunftsprognose

Eine Kündigung wegen unleidlichen Verhaltens nach § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG setzt eine Störung des friedlichen Zusammenlebens voraus, die durch längere Zeit fortgesetzt wird oder sich in häufigen Wiederholungen äußert und das bei den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls erfahrungsgemäß geduldete Ausmaß übersteigt; maßgeblich ist das Gesamtverhalten. Der Kündigungsgrund setzt grundsätzlich kein Verschulden des Mieters voraus.
Das Gesetz lässt die „Verfestigung“ eines untragbaren Zustands nicht zu, mag dieser durch das Verhalten des Mieters selbst oder durch das seiner Angehörigen hervorgerufen sein. Der von einem Mitmieter verwirklichte Kündigungsgrund des unleidlichen Verhaltens wirkt nach ständiger Rechtsprechung auch gegenüber dem anderen Mitmieter. Dem Mieter wird die Verantwortung für das Verhalten der mit ihm in Hausgemeinschaft lebenden Personen nur dann nicht auferlegt, wenn er davon keine Kenntnis hatte und deshalb nicht einschreiten konnte; war er dazu in der Lage, kann er sich nicht auf ausgeschöpfte Abwehrmittel berufen. Die Behauptungs- und Beweislast dafür, dass Abhilfe nicht möglich war, trifft den Mieter.
Bei Kündigungsgründen, die eine Zukunftsprognose erfordern, ist zwar grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung abzustellen, wegen der Besonderheit dieser Gründe aber auch auf danach eingetretene Umstände Bedacht zu nehmen. Eine Verhaltensänderung nach Zustellung der Aufkündigung beeinflusst die Beurteilung jedoch nur, wenn im Einzelfall der Schluss zu ziehen ist, dass eine Wiederholung der bisherigen unleidlichen Verhaltensweisen auszuschließen ist.
Hier hatte die zeitweise alkoholisierte Erstbeklagte seit mehreren Jahren zahlreiche Mitbewohner unvermittelt heftig beschimpft und mehrfach insbesondere Nächtens „Sturm“ geläutet, was Polizeieinsätze auslöste; das Verhalten hatte sich nach Einbringung der Aufkündigung gegenüber einer Mitbewohnerin weiter verschlimmert. Der zweitbeklagte Mitmieter konnte sich nicht darauf berufen, krankheitsbedingt nur selten in der Wohnung gewesen zu sein, da ihn als Mitmieter die Zurechnung ohnehin traf und das ergänzende Vorbringen zur Belastungssituation gegen das Neuerungsverbot verstoßen hätte.

5 Ob 122/25i – Zur Fälligkeit von Akontovorschreibungen

Akontozahlungen auf Bewirtschaftungskosten sind unabhängig davon fällig, ob die zugrunde liegende Abrechnung bereits erfolgt oder strittig ist. Streit über die Richtigkeit oder Vertragsgemäßheit der Vorschreibung hindert die Fälligkeit nicht, da sonst die für die laufende Bewirtschaftung nötige Liquidität der Eigentümergemeinschaft gefährdet wäre.
Auch bereits abgerechnete Bewirtschaftungskostenrückstände sind im Streitverfahren durchsetzbar; dem Wohnungseigentümer steht insoweit nur das Recht zur Aufrechnung mit eigenen Forderungen zu.
Die inhaltliche Richtigkeit einer Abrechnung, insbesondere die Frage, ob der Verwalter den richtigen Verteilungsschlüssel angewendet hat, ist ausschließlich im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG zu prüfen; sie kann nicht einredeweise im Streitverfahren zur Durchsetzung der Beitragspflicht bestritten werden.
Vereinbarungen über einen abweichenden Verteilungsschlüssel nach § 32 Abs 2 WEG bedürfen der Schriftform und sind daher nach ihrem objektiven Wortlaut auszulegen; ein schlüssiger Verzicht oder eine bloße Vorschreibungspraxis ist dafür nicht ausreichend.

Ausserstreitiges Recht

5 Ob 31/26h – Keine Prüfung der Wirksamkeit einer Wertsicherungsvereinbarung im außerstreitigen Mietzinsüberprüfungsverfahren

Prüfgegenstand eines Verfahrens nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG iVm § 16 Abs 8 und Abs 9 MRG ist nicht die (Un-)Wirksamkeit einer Wertsicherungsvereinbarung an sich, sondern allein die Zulässigkeit des danach angehobenen Hauptmietzinses nach den zwingenden mietrechtlichen Vorgaben. Nach gefestigter Rechtsprechung des Senats können Einwendungen gegen die Wirksamkeit einer Wertsicherungsvereinbarung mangels Kognitionsbefugnis des Außerstreitrichters in diesem Verfahren nicht geltend gemacht werden; die Unzulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs steht dem entgegen.
Der OGH hält an dieser Rechtsprechung trotz unionsrechtlicher Einwände fest: Da das Verfahrensrecht zur Prüfung missbräuchlicher Klauseln unionsrechtlich nicht harmonisiert ist, können die Mitgliedstaaten die Modalitäten im Rahmen der Verfahrensautonomie regeln, solange der Äquivalenz- und der Effektivitätsgrundsatz gewahrt bleiben. Die Trennung zwischen dem außerstreitigen Mietzinsüberprüfungsverfahren und der Prüfung der Wertsicherungsklausel im streitigen Verfahren verletzt weder den Äquivalenzgrundsatz (unionsrechtliche und innerstaatliche Nichtigkeitsgründe werden gleich behandelt) noch den Effektivitätsgrundsatz.

5 Ob 104/25t – Ausnahme von den Mietzinsbeschränkungen des § 16 MRG setzt tatsächliche begünstigte Rückzahlung nach dem RBG 1971 voraus

Der durch § 53 MRG iVm § 12 Abs 3 RBG 1971 bewirkte Wegfall der gesetzlichen Mietzinsobergrenzen des § 16 MRG setzt eine im RBG 1971 materiell- und verfahrensrechtlich geregelte vorzeitige begünstigte Rückzahlung voraus. Mietgegenstände unterliegen nach einer solchen Rückzahlung nur dann nicht den Vorschriften des § 16 MRG, wenn die Rückzahlung bis 31. 12. 1982 erfolgte und spätestens bis 30. 9. 1982 darum angesucht wurde.
Es genügt nicht, dass die Voraussetzungen einer begünstigten Rückzahlung bloß theoretisch vorlagen und das gesamte Darlehen aus welchen Gründen auch immer innerhalb des dafür offenstehenden Zeitraums getilgt wurde. Weder der Wortlaut noch der Zweck des RBG 1971, der einen Anreiz für den beschleunigten Darlehensrückfluss schaffen sollte, rechtfertigen es, eine ohnehin erfolgte Tilgung ohne Förmlichkeiten des RBG-Verfahrens gleich zu privilegieren. Eine dafür erforderliche planwidrige Gesetzeslücke besteht nicht. Die vorzeitige Fälligstellung eines WWF-Darlehens durch Kündigung ist der Erledigung eines Begünstigungsantrags nach § 8 RBG 1971 nicht gleichzusetzen.
Im Mietzinsüberprüfungsverfahren nach § 37 Abs 1 Z 8 iVm § 16 Abs 8 und 9 MRG ist zu klären, ob die gesetzlichen Mietzinsbildungsvorschriften überhaupt zur Anwendung kommen. Die jüngere Rechtsprechung zur eingeschränkten Vorfragenprüfung im Zusammenhang mit der Gültigkeit von Wertsicherungsklauseln (vgl 5 Ob 166/24h) ist auf diese Konstellation nicht übertragbar: Ob die seinerzeitige Kündigung und Fälligstellung des Darlehens rechtmäßig war, ist mangels Präjudizialität nicht zu prüfen, weil es für den Ausnahmetatbestand allein auf das Vorliegen einer tatsächlichen begünstigten Rückzahlung iSd RBG 1971 ankommt. Da eine solche hier unstreitig nicht erfolgt war, bestätigte der OGH die Anwendbarkeit des § 16 MRG.