Wohnrechtliche Judikatur des OGH - Newsletter September 2026

Streitiges Recht

5 Ob 161/25z – Vorzugspfandrecht n. § 27 Abs 2 WEG für Aufwendungen aus der Verwaltung der Liegenschaft

Zugunsten der Forderungen der Eigentümergemeinschaft gegen einen Wohnungseigentümer besteht ein gesetzliches Vorzugspfandrecht an dessen Miteigentumsanteil (§ 27 Abs 1 Z 1 WEG). Das Vorzugspfandrecht kommt der Eigentümergemeinschaft nur zu, wenn sie die Forderung samt dem Pfandrecht innerhalb von sechs Monaten mit Klage geltend macht und die Anmerkung der Klage im Grundbuch beim Miteigentumsanteil des Beklagten beantragt (§ 27 Abs 2 WEG).
Das Vorzugspfandrecht für die Eigentümergemeinschaft umfasst vor allem die Sicherung der von den einzelnen Wohnungseigentümern geschuldeten Beiträge zu den Liegenschaftsaufwendungen. Zudem sind auch die aus einem gesetzlichen Schuldverhältnis resultierenden Forderungen (wie etwa Bereicherungs- oder Verwendungsansprüche) dann vom Vorzugspfandrecht umfasst, wenn sie aus der Verwaltung der Liegenschaft herrühren. Der Anspruch der Eigentümergemeinschaft aus einem gesetzlichen Schuldverhältnis muss also seine Wurzel in der Verwaltung der Liegenschaft und damit in dem durch § 18 Abs 1 WEG definierten Rechtsbereich haben (5 Ob 82/20z; 5 Ob 103/23t; RS0114276 [T2]). Für Schadenersatzansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen einen Wohnungseigentümer aus einem Rechtsgeschäft, das nicht den Verwaltungsagenden zuzuordnen sei, kann das Vorzugspfandrecht aber nicht in Anspruch genommen werden.
Bereicherungsrechtliche Ansprüche der Eigentümergemeinschaft für von ihr im Rahmen der Erhaltungspflicht nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG getragene Schäden, die ein Wohnungseigentümer – etwa im Rahmen einer Verfügungshandlung über sein Wohnungseigentumsobjekt – verursacht, sind zwar durch das Vorzugspfandrecht gesichert (5 Ob 82/20z). Der dafür in Betracht kommende Verwendungsanspruch nach § 1042 ABGB setzt allerdings voraus, dass der Rückgriffsberechtigte bereits Zahlung geleistet hat (RS0019889; RS0019908 [T4]). Die Eigentümergemeinschaft hat also nur dann einen eigenen, besicherten Anspruch nach § 1042 ABGB gegenüber dem an sich zum Schadenersatz verpflichteten Wohnungseigentümer, wenn sie im Rahmen ihrer Erhaltungspflicht mit der Schadensbehebung tatsächlich in Vorlage tritt (5 Ob 82/20z; 5 Ob 103/23t).
Eine Sondervorschreibung zur Sanierungsfinanzierung ist nur dann durch das Vorzugspfandrecht gesichert, wenn sie nach dem gesetzlichen oder einem wirksam vereinbarten abweichenden Aufteilungsschlüssel erfolgt und sich nicht einseitig gegen nur einen Wohnungseigentümer richtet – selbst wenn dieser den Schaden verursacht hat.

7 Ob 3/26f – Wertsicherungsklausel im Mietvertrag: Teilbarkeit von Ersatzindex- und Verzichtsregelung – kein Verstoß gegen § 6 Abs 2 Z 4 KSchG nach ZIAG

Vermieter können sich bei Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen weiterhin auf die Trennbarkeit von Haupt-, Ersatzindex- und Verzichtsregelungen stützen: Selbst wenn einzelne Teilelemente unwirksam wären, bleibt die eigentliche Wertsicherung auf Basis des VPI bestehen.
Die Verwendung der zum Vertragsabschlusszeitpunkt zuletzt verlautbarten Indexzahl als Ausgangsbasis ist unbedenklich und begründet keine gröbliche Benachteiligung.
Für laufende und künftige Verfahren zu Mietzins-Wertsicherungsklauseln ist zudem zu beachten, dass ein Rückgriff auf § 6 Abs 2 Z 4 KSchG durch die ZIAG-Novelle keine Relevanz mehr für Mietverträge und sonstige Dauerschuldverhältnisse hat.

1o Ob 11/26d – Konkretisierung des Kündigungsgrundes in der Kündigung

Eine gerichtliche Kündigung muss die Kündigungsgründe kurz benennen; andere Gründe können später nicht mehr nachgeschoben werden. Zweck dieser Regel ist es, von Anfang an klarzustellen, worum es in dem jeweiligen Kündigungsstreit geht, damit sich der Mieter gezielt verteidigen kann.
Die bloße Angabe der Paragrafen-Nummer reicht nur aus, wenn dieser Paragraf nur einen einzigen Kündigungsgrund kennt. Enthält die Bestimmung – wie zB § 30 Abs 2 Z 3 MRG – mehrere mögliche Gründe, muss zumindest schlagwortartig ausgeführt werden, auf welchen Kündigungsgrund sich bezogen wird.
Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin nicht nur die Gesetzesstelle genannt, sondern zusätzlich das Stichwort "erheblich nachteiliger Gebrauch" verwendet. Das reichte dem OGH als ausreichende Konkretisierung aus.