El arrendamiento de zonas comunes en la Comunidad de Propietarios: régimen jurídico, mayorías y oponibilidad frente a terceros

En muchas comunidades de propietarios existen zonas comunes susceptibles de ser aprovechadas económicamente: azoteas, fachadas, cuartos sin uso, terrazas, espacios en garajes e incluso las conocidas viviendas de portería. Estos espacios pueden convertirse en una fuente de ingresos si se gestionan adecuadamente. Su arrendamiento a terceros —ya sean empresas, particulares o los propios propietarios— es una práctica cada vez más habitual. Sin embargo, no siempre se aborda con el rigor y la previsión que requiere.

Lo primero que conviene tener claro es que no estamos ante una operación simple o baladí. Instalar una antena, colocar una máquina de vending o ceder un espacio para almacenamiento puede parecer un trámite más sencillo de lo que en realidad es. De hecho, implica gestionar y disponer de un bien que pertenece a todos los propietarios. Su uso afecta, directa o indirectamente, a la convivencia y al valor del inmueble. Por eso, cualquier iniciativa en este sentido debe partir de una propuesta conjunta y bien informada.

A partir de esta reflexión, el primer aspecto clave a tener en cuenta es ¿cómo se articula internamente en la Comunidad de Propietarios la decisión de arrendar un elemento común?

Pues bien, no basta con que exista un interés por parte de algún vecino o una propuesta atractiva de un tercero. Es imprescindible que la comunidad adopte un acuerdo válido, conforme a sus propias reglas de funcionamiento y a la legislación vigente. En la práctica, esto implica convocar una junta y someter a votación una propuesta suficientemente concreta. Dicha propuesta deberá definir el espacio afectado, el destino del arrendamiento, su duración y sus condiciones esenciales.

En este punto, la cuestión de las mayorías resulta determinante. El artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que el arrendamiento de elementos comunes sin uso específico asignado requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios. Estos deben representar, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas de participación. Se trata de una mayoría cualificada que responde a la relevancia de la decisión, al implicar la cesión de un bien común a un tercero. A este respecto, conviene tener presente el mecanismo previsto en el artículo 17.8 LPH. Conforme a este precepto, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, que no manifiesten su discrepancia en el plazo de 30 días naturales. Para ello, deberán haber sido informados del acuerdo adoptado conforme al procedimiento del artículo 9 LPH. La discrepancia se comunicará al secretario de la comunidad. Este mecanismo de voto presunto puede resultar decisivo en la práctica para alcanzar la mayoría de tres quintas partes.

Ahora bien, este régimen cambia de forma significativa cuando el elemento común que se pretende arrendar tiene asignado un uso específico, ya sea por el título de constitución o por los estatutos de la Comunidad de Propietarios. En estos casos, el arrendamiento puede suponer una alteración del uso o destino del elemento común. Conforme al artículo 17.6 LPH, ello exigiría el acuerdo unánime de todos los propietarios, siempre que implique una modificación efectiva de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos. No obstante, conviene matizar que no todo arrendamiento de un elemento con uso asignado conlleva necesariamente tal modificación. Si se trata de un aprovechamiento puntual que no altera formalmente el título ni los estatutos, podría cuestionarse la exigencia de unanimidad. Asimismo, debe tenerse en cuenta el último párrafo del artículo 17.4 LPH. Este precepto prohíbe las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, salvo que conste su consentimiento expreso. La norma resulta especialmente relevante cuando el arrendamiento afecta a un elemento del que algún propietario venía disfrutando de forma exclusiva o preferente.

Este matiz resulta especialmente relevante en la práctica. No es lo mismo arrendar un espacio sin uso específico —como un cuarto vacío o una zona sin aprovechamiento actual— que afectar a elementos configurados para la vida ordinaria del edificio. Piénsese, por ejemplo, en una azotea utilizada como solárium o una terraza-merendero a disposición de los propietarios. En estos supuestos, la exigencia de unanimidad responde a la necesidad de proteger el uso previamente consolidado.

Una vez aclarados los requisitos para adoptar el acuerdo, surge una cuestión adicional relativa a su firmeza. El acuerdo podrá ser impugnado en el plazo de tres (3) meses desde su adopción por la Junta de propietarios, o de un (1) año si se trata de actos contrarios a la ley o a los estatutos. Para los propietarios ausentes, dichos plazos se computarán a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento del artículo 9 LPH. Transcurridos los plazos sin impugnación, el acuerdo deviene firme.

A partir de ese momento, surge la siguiente cuestión: ¿es el contrato de arrendamiento sobre elementos comunes suscrito con la Comunidad de Propietarios oponible frente a terceros adquirentes de buena fe de una vivienda incluida en el régimen de propiedad horizontal del edificio?

En este contexto, resulta relevante analizar la posición del nuevo adquirente. Aun sin estar legitimado para impugnar el acuerdo adoptado en junta, cabe preguntarse si puede oponerse al arrendamiento suscrito por la Comunidad de Propietarios. La cuestión cobra importancia en la medida en que dicho arrendamiento pueda afectar a sus derechos sobre los elementos comunes.

Como regla general, el artículo 32 de la Ley Hipotecaria (LH) dispone que los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles no inscritos ni anotados en el Registro de la Propiedad no perjudicarán a tercero. En consecuencia, un contrato de arrendamiento no inscrito no será, en principio, oponible frente a terceros adquirentes que hayan inscrito su derecho.

Existe, no obstante, una particularidad cuando el elemento común arrendado sea una vivienda —como puede ocurrir con las antiguas viviendas de portería—. En tal caso, resulta de aplicación el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Conforme a este precepto, el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato —o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica—. Esta subrogación opera aun cuando concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 LH. Ello implica que el nuevo adquirente de buena fe vendrá obligado a soportar el arrendamiento durante dicho período inicial, con independencia de que el contrato no se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad.

Por ello, ante la ausencia de una directriz o norma clara más allá de la mencionada LH, la conclusión resulta evidente. Si el contrato de arrendamiento suscrito por la Comunidad de Propietarios se inscribe en el Registro de la Propiedad, no habrá dudas sobre su oponibilidad frente a terceros. En tal caso, el adquirente no podrá oponerse al arrendamiento de los elementos comunes, con independencia de los derechos que pudiera ostentar como futuro propietario. La publicidad registral previa a la adquisición de la vivienda dota al contrato de plena eficacia frente a terceros.

Por ello, llegados a este punto, es conveniente poner de manifiesto los requisitos mínimos que debe cumplir el acuerdo y contrato de arrendamiento sobre elementos comunes para que se pueda inscribir. Aunque no existe una línea absolutamente uniforme por parte de los registradores, pueden identificarse una serie de exigencias básicas.

En primer lugar, para que el arrendamiento sea inscribible en el Registro de la Propiedad, es imprescindible que conste en título público válido. Esto significa que el contrato debe haber sido elevado a escritura pública. Su contenido, además, habrá de ser coherente con el acuerdo adoptado por la junta de propietarios.

En segundo lugar, el referido acuerdo deberá estar debidamente acreditado. En el acta de la junta habrán de constar la identificación de los asistentes, su correspondencia con los titulares registrales y el cumplimiento de las mayorías legalmente exigibles —incluso la unanimidad cuando proceda—. Dicha acta deberá estar correctamente diligenciada en un libro de actas debidamente legalizado. Asimismo, será necesario acreditar que el acuerdo ha alcanzado firmeza. Esto implica que han transcurrido los plazos legales de impugnación sin que se haya ejercitado acción impugnatoria alguna, o bien que se aporte certificación acreditativa de dicho extremo.

Por último, será necesario que el elemento común objeto de arrendamiento esté suficientemente identificado y determinado, tanto en el acuerdo de la junta como en el contrato, de forma que no existan dudas sobre su ubicación, delimitación y características.

En definitiva, arrendar un elemento común puede parecer una operación sencilla, equiparable a la formalización de un contrato de arrendamiento al uso. No lo es. En realidad, exige seguir un procedimiento riguroso y formalista: (i) adopción de un acuerdo válido con las mayorías correspondientes, (ii) correcta documentación en acta, (iii) adecuada formalización del contrato y, en su caso, (iv) su inscripción registral.

Solo a través de este cumplimiento ordenado de pasos y garantías se podrá dotar al arrendamiento del elemento común de seguridad jurídica, evitando así cualquiera de los riesgos expuestos.