Boete van 10% bij afgeketste woningkoop: hoe zeker is de aanspraak van de verkoper?

In een recent arrest (ECLI:NL:GHARL:2026:6289) heeft het hof Arnhem-Leeuwarden kritische kanttekeningen geplaatst bij het boetebeding, dat sinds jaar en dag standaard opgenomen wordt in modelkoopovereenkomsten zoals die van de NVM. Op grond van dit beding is een partij bij een koopovereenkomst, die nalatig is in de nakoming hiervan, een boete van 10% van de koopprijs verschuldigd. Deze boete verbeurt dus als een verkoper niet tijdig levert, of als een koper de koopsom niet tijdig betaalt. Het hof heeft echter geoordeeld dat een verkoper niet zonder meer aanspraak kan maken op deze volledige boete, en een door een woningkoper verschuldigde boete gematigd van €38.000,- tot €10.000,-. Hierbij is het hof ook ingegaan op de vraag of het standaardboetebeding, gelet op de krappe woningmarkt en gestegen huizenprijzen, in de huidige vorm nog wel van deze tijd is.

Wat speelde er?

Twee zussen van 21 en 25 jaar oud kochten van een particuliere verkoper een woning voor €380.000,-. Zij wilden de aankoop mede financieren met een schenking van hun ouders uit de overwaarde van de ouderlijke woning. Dat geld kwam echter niet tijdig beschikbaar, waardoor de overdracht niet doorging. De verkoper ontbond vervolgens de koopovereenkomst en eiste de contractuele boete van €38.000,- op.
Nadat de boete via de notaris was uitgekeerd, stapten de kopers naar de rechter om het bedrag terug te krijgen. De rechtbank wees hun vordering af. In hoger beroep verzochten zij onder meer om matiging van de boete.

Oordeel van het hof

Het hof stelt voorop dat een rechter een contractuele boete niet zomaar mag matigen. Dat kan alleen als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zijn niet alleen de werkelijke schade en de hoogte van de boete van belang, maar ook de overige omstandigheden.

In deze zaak waren zowel de verkoper als de kopers particulieren, zodat het consumentenrecht niet van toepassing was. Het hof woog mee dat de verkoper de woning uiteindelijk voor een hogere prijs had verkocht en per saldo financieel voordeel had behaald. Daartegenover stond wel overlast en onzekerheid voor de verkoper, die zich in veel bochten moest wringen om tijdig een nieuwe koper te vinden en een overbruggingshypotheek te regelen. Ook keek het hof naar de ingrijpende financiële gevolgen van de boete voor de jonge, studerende kopers, die in deze levensfase juist een sterke positie moeten opbouwen in tijden van fors oplopende kosten van levensonderhoud en sterk stijgende woonlasten.

Alles bij elkaar vond het hof toewijzing van de volledige boete te ver gaan. Tegelijkertijd overweegt het hof dat een te vergaande matiging de bedoeling van het boetebeding ondermijnt. Daarom matigt het hof de boete tot €10.000,-, oftewel 2,63% van de koopsom.

Past de standaardboete nog bij de woningmarkt?

Opvallend is dat het hof het standaardpercentage van 10% ter discussie stelt. Volgens het hof past dat percentage bij een tijd waarin woningen grofweg de helft kostten en minder snel werden verkocht. In de overspannen woningmarkt ten tijde van het geschil (in 2023) kon een woning na ontbinding juist relatief snel opnieuw worden verkocht, niet zelden tegen een hogere prijs.

Het hof signaleert daarom een veranderende verkeersopvatting over de redelijkheid van de hoogte van dit standaardboetebeding, dat al tientallen jaren ongewijzigd in de modelkoopakte staat. In die context woog ook mee dat de kopers particulieren waren die niet over het beding hadden onderhandeld.

Wat betekent dit voor de praktijk?

Dit arrest betekent niet dat de standaardboete van 10% voortaan van tafel is. De omstandigheden van het geval blijven beslissend en de boete behoudt – ook als weinig tot geen schade is geleden – haar functie als prikkel tot nakoming. Het hof merkt bovendien op dat het beding bij een omslag van de woningmarkt weer passender kan uitwerken. Daarnaast zal matiging bij een commerciële koper mogelijk minder snel aan de orde zijn. Wel laat deze uitspraak zien dat een standaardbeding geen garantie biedt voor volledige betaling van het overeengekomen boetepercentage. Een boete die op papier vanzelfsprekend lijkt, kan in de praktijk dus aanzienlijk lager uitvallen.

Aan de ene kant is dat begrijpelijk: woningen zijn veel duurder geworden en worden makkelijker verkocht. Aan de andere kant zijn ook de inkomens gestegen (zij het minder hard), en moet een koper de afspraken uit de koopovereenkomst nakomen. De boete van 10% is immers niet voor niets, als prikkel tot nakoming, overeengekomen. Als daadwerkelijk sprake is van een veranderende verkeersopvatting over de redelijkheid van de hoogte van het standaardboetebeding, verdient aanpassing van dit beding wellicht de voorkeur boven matiging door de rechter. De bal ligt dan in de eerste plaats bij de NVM en andere organisaties die modelkoopovereenkomsten opstellen.

Tips voor de verkopers

In de tussentijd is het raadzaam om als verkoper het matigingsrisico zoveel mogelijk te beperken. Volledig uitsluiten van matiging kan niet: een beding dat de rechterlijke matigingsbevoegdheid uitsluit, is nietig. Wel kan de verkoper zijn positie versterken door daadwerkelijk over de boete te onderhandelen, de rechtvaardiging van het bedrag vast te leggen en de sanctie af te stemmen op de ernst van de tekortkoming. Het hof woog immers mee dat het een standaardbepaling betrof waarover niet was onderhandeld, en oordeelde dat sprake was van een wanverhouding tussen de schade van de verkoper en de verbeurde boete.

Wanneer sprake is van een tekortkoming van de koper, doet een verkoper er goed aan de concrete schade en kosten, zoals extra financieringslasten en kosten van wederverkoop, goed te documenteren. Hiermee ondervang je als verkoper zoveel mogelijk het verweer dat geen schade is geleden als gevolg van de tekortkoming, hetgeen juist relevant is als de woning later voor een hogere prijs wordt verkocht.

Ten slotte is het van belang goed voor ogen te hebben of met een particuliere of professionele koper wordt gecontracteerd: bij verkoop door een professionele partij aan een consument, moet het standaardboetebeding op (on)eerlijkheid worden getoetst. Een oneerlijk beding in een consumentenovereenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, is immers vernietigbaar.