BREAKING: Wet passende huurcontracten en de beperking van short stay tot 30 nachten

Op 2 juli 2026 is de Wet passende huurovereenkomsten ter internetconsultatie gepubliceerd. Het voorstel beoogt het oneigenlijk gebruik van de short stay-uitzondering terug te dringen door verhuur 'naar aard van korte duur' te begrenzen tot maximaal 30 nachten. Wij plaatsen kritische kanttekeningen bij de juridische houdbaarheid, de historische context en de beschikbare alternatieven.

Wat staat er in het voorstel?

De kern is dat huur 'naar aard van korte duur' (artikel 7:232 lid 2 BW) wettelijk wordt begrensd tot maximaal 30 nachten. Verhuur van woonruimte langer dan 30 nachten valt voortaan onder de reguliere huur- en huurprijsbescherming: opzegtermijnen en -gronden uit het BW zijn van toepassing, het woningwaarderingsstelsel geldt en de regels over servicekosten moeten worden gevolgd. Om zogenoemde carrouselconstructies te voorkomen, tellen opvolgende contracten met dezelfde huurder binnen dezelfde bouwkundige eenheid bij elkaar op. Overschrijd je de 30 nachten, dan ontstaat vanaf nacht 30 een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Er is geen overgangsrecht: bij inwerkingtreding gelden de regels direct voor alle huurovereenkomsten, dus ook voor bestaande contracten.

Het voorstel bevat enkele compenserende maatregelen. Werkgevers die tevens verhuurder zijn en werknemers huisvesten op het eigen bedrijfsperceel krijgen een nieuwe opzeggingsgrond als de arbeidsrelatie minstens vier weken geleden is geëindigd en de woonruimte nodig is voor een opvolgende werknemer. De bestaande opzeggingsgrond voor flexwoningen met een tijdelijke omgevingsvergunning (max. 15 jaar) wordt uitgebreid naar onzelfstandige woningen. Tijdelijke contracten voor arbeidsmigranten in gecertificeerde woonruimten (Roemer-normen) en voor alle studenten worden aangekondigd, maar staan nog niet in het wetsvoorstel zelf: de eerste volgt via een aparte AMvB, de tweede wordt na de consultatie aan het wetsvoorstel toegevoegd.

Kritisch perspectief

Wij plaatsen enkele kritische kanttekeningen bij het wetsvoorstel.
De meest fundamentele kritiek op dit voorstel is van wetssystematische aard. Bij de totstandkoming van art. 7:232 lid 2 BW (huur naar aard van korte duur) koos de wetgever bewust voor een kwalitatief, feitelijk criterium en niet voor een vaste termijn. Zou men een bepaalde termijn in de wet opnemen, dan zou dat tot gevolg kunnen hebben dat bijv. in geval een verhuurder in verband met een door hem voorgenomen renovatie aan zijn huurders wisselwoningen ter beschikking stelt, na het verstrijken van de termijn de huur(prijs)bescherming van toepassing zou worden. Het huidige voorstel doet precies wat de wetgever in 1999 als onwenselijk beschouwde.

De wetgever van 2015 stond voor dezelfde vraag en koos opnieuw niet voor een tijdslimiet. In de memorie van toelichting bij de Wet doorstroming huurmarkt 2015 staat expliciet dat art. 7:232 lid 2 BW een 'uitzonderingsbepaling van een heel beperkte betekenis' is, 'die in onze opstelling zeer restrictief moet worden opgevat.' In plaats van begrenzing werden tijdelijke huurovereenkomsten geïntroduceerd als alternatief. De verwachting was dat daarmee de short stay-uitzondering weer naar haar beperkte oorspronkelijke betekenis zou worden toegepast.

Hotels en vakantieverhuur: geen automatische huurder, maar wel rechtsonzekerheid

Een vraag die in de praktijk direct opkomt, is of verhuurders van hotels en vakantiewoningen ook onder deze wet vallen.

Voor aanbieders van echte toeristische hotelkamers ligt de situatie als volgt. De wettelijke huurbescherming voor woonruimte geldt alleen als sprake is van 'woonruimte' in de zin van art. 7:233 BW. Een hotelkamer die als hotelkamer wordt gebruikt door een toerist is doorgaans geen woonruimte in die zin: de aard van het gebruik en de bedoeling van partijen zijn niet gericht op wonen. Voor die situatie geldt het huurrecht voor woonruimte dan ook niet, en de 30-nachtennorm evenmin. De regering verwacht bovendien dat hoteliers die geen reguliere huurrelatie willen aangaan, simpelweg geen verblijven van langer dan 30 nachten aan dezelfde gast meer zullen aanbieden. Maar dit is een pragmatische verwachting, geen juridische garantie: de kwalificatie als woonruimte blijft een feitelijke en casuïstische beoordeling.

Voor verhuurders van vakantiewoningen is de situatie potentieel een stuk ingrijpender. Een vakantiewoning kwalificeert namelijk mogelijk wel als woonruimte in de zin van art. 7:233 BW als zij feitelijk als zodanig wordt gebruikt, ongeacht wat de huurovereenkomst of het omgevingsplan zegt. Uit recente jurisprudentie blijkt dat een chalet op een recreatiepark dat permanent bewoond wordt gewoon als woonruimte wordt aangemerkt, ook als de overeenkomst permanente bewoning uitsluit. Als een vakantiewoning kwalificeert als woonruimte en dezelfde huurder er langer dan 30 nachten verblijft, geldt onder het voorstel huurbescherming.

De Wet doorstroming huurmarkt werkte: short stay nam af

De regering presenteert het falen van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 als bewijs dat begrenzing nu noodzakelijk is. Dat vraagt om nuancering. Voor de inwerkingtreding van de Wet doorstroming gebruikten verhuurders 'regelmatig' short stay-constructies. Na invoering van de tijdelijke huurovereenkomsten stopte 20% van de corporaties in schaarstegebied met contracten naar aard van korte duur, terwijl zij dat ervóór wel deden. Buiten schaarstegebied liep dat percentage zelfs op tot 40%. De tijdelijke huurovereenkomst bleek dus wel een effectief alternatief voor een substantieel deel van de markt.

Bovendien heeft de afschaffing van tijdelijke contracten per 1 juli 2024 (Wet vaste huurcontracten) het gebruik van short stay-constructies juist verder doen toenemen. Dat is geen bewijs dat begrenzing nodig is, maar dat het afschaffen van het alternatief het probleem heeft vergroot.

Een beter alternatief: langjarige tijdelijke contracten met (eenmalige) verlenging

De meest voor de hand liggende oplossing is herinvoering van tijdelijke huurovereenkomsten, maar dan met een langere looptijd (te denken valt aan vijf of zeven jaar) en met de mogelijkheid van (eenmalige) verlenging. Dit alternatief wordt ook als beleidsoptie benoemd in de verkenningsstukken die de afgelopen jaren zijn gepubliceerd.

De voornaamste bezwaren die ooit tegen tijdelijke contracten werden aangedragen, zijn inmiddels grotendeels weggenomen. Het centrale risico was dat verhuurders tijdelijke contracten zouden misbruiken om bij iedere wisseling de huurprijs te verhogen. Dat risico bestaat anno 2026 niet meer of in elk geval minder: met de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur gelden dwingende maximale huurprijzen op basis van het woningwaarderingsstelsel, ook bij aanvang van nieuwe huurovereenkomsten. Het huurprijsrisico is daarmee gereguleerd.

Een langjarig tijdelijk contract biedt verhuurders de flexibiliteit die zij nodig hebben om te investeren in en te verhuren aan bijzondere doelgroepen, zonder dat de uitzondering van art. 7:232 BW oneigenlijk hoeft te worden ingezet. Het leidt bovendien tot minder juridische complexiteit: de stapel uitzonderingen in het BW en de bijbehorende AMvB's hoeft dan niet verder uit te groeien voor iedere nieuwe doelgroep.

De balans is scheef

Het voorstel beperkt de uitzondering strikt, maar de bijbehorende alternatieven zijn nog niet gereed. De tijdelijke contracten voor arbeidsmigranten vereisen een separate AMvB die nog in procedure moet worden gebracht. De ruimere studentenregeling wordt pas na de consultatie aan het wetsvoorstel toegevoegd. Ondertussen gelden de beperkingen direct bij inwerkingtreding zonder overgangsrecht. Voor verhuurders met bestaande short stay-portefeuilles is dat een abrupte overgang.

Stand van zaken: lange weg te gaan

Het wetsvoorstel bevindt zich nog in de allereerste fase van het wetgevingsproces. Na de internetconsultatie (die loopt tot en met 28 augustus 2026) moeten onder meer de volgende stappen worden doorlopen: verwerking van de consultatiereacties, advisering door de Afdeling advisering van de Raad van State, behandeling in de Tweede Kamer en de Eerste Kamer, en ten slotte inwerkingtreding bij koninklijk besluit. De regering heeft geen beoogde inwerkingtredingsdatum genoemd. Gelet op de politieke gevoeligheid van het dossier en de openstaande vragen, is het reëel te verwachten dat het voorstel nog substantieel kan wijzigen. Het is ook niet uitgesloten dat onderdelen sneuvelen of dat aanvullend overgangsrecht alsnog wordt geïntroduceerd. Tegelijkertijd lijkt er wel een breed politiek draagvlak voor het inperken van de mogelijkheden van short stay.

Wat kunt u nu doen?

Wij adviseren verhuurders die nu gebruik maken van short stay-constructies om hun portefeuille tijdig te laten screenen op de mogelijke gevolgen van dit voorstel. Ook is dit het moment om een reactie in te dienen via de internetconsultatie: dat is de enige formele mogelijkheid om nu invloed uit te oefenen op de inhoud van het wetsvoorstel. Dit kan via: Overheid.nl | Consultatie Passende huurcontracten

Wij volgen de ontwikkelingen op de voet. Heeft u vragen? Neem dan contact met ons op.