Europees Hof moet oordelen over huurverhogingsbedingen: Nederlandse rechter legt huurprijsvraag voor aan Europa

De kantonrechter in Amsterdam heeft zes prejudiciële vragen aan het Hof van Justitie van de Europese Unie (HvJEU) geformuleerd over de geldigheid van huurprijswijzigingsbedingen. Dat is een bijzondere stap met grote gevolgen: de antwoorden van het HvJEU gelden namelijk niet alleen voor deze zaak, maar bepalen de spelregels voor heel Europa. De procedure draait om huurders van een wooncomplex met een huurcontract dat de verhuurder toestaat de huurprijs jaarlijks te verhogen met de CPI-index plus een opslag van maximaal 7%. De huurders stellen dat dit beding oneerlijk is en daarom buiten toepassing moet blijven.

Hoe is het zo ver gekomen?

De aanleiding ligt in een uitspraak van de Hoge Raad uit november 2024. Die oordeelde dat het indexatiebeding (CPI) en het opslagbeding apart moeten worden beoordeeld, en dat een opslag van maximaal 3% bovenop de CPI als zodanig niet oneerlijk is. De Hoge Raad voegde daar echter een belangrijke kanttekening aan toe: in individuele gevallen kan dit anders zijn, afhankelijk van de specifieke omstandigheden op het moment van het sluiten van de overeenkomst. 

Op dit arrest is de nodige kritiek gekomen. De kernvraag is of de Hoge Raad het indexatiebeding en het opslagbeding wel afzonderlijk mag beoordelen: beide bedingen vormen samen het huurprijswijzigingsmechanisme en het is maar de vraag of een gesplitste toetsing recht doet aan het gecombineerde effect dat de huurder ondervindt. Daarnaast rees de vraag of de redenering van de Hoge Raad ook standhoudt bij hogere opslagen van 5% of 7%. Inmiddels is duidelijk dat deze vragen niet langs de nationale weg worden beantwoord, maar rechtstreeks door het Europese Hof.

Wat zijn de zes vragen aan het Europese Hof?

De rechtbank Amsterdam vraagt het HvJEU onder meer het volgende:

1. Mogen het indexatiebeding en het opslagbeding apart worden beoordeeld?

2. Moet ook het gecombineerde effect van beide bedingen worden getoetst? En moeten beide bedingen vervallen als dat effect de huurder aanzienlijk benadeelt?

3. Is de uitspraak van de Hoge Raad over de 3%-opslag in lijn met Europees recht?

4. Maakt het uit dat de huurprijs automatisch stijgt, zonder dat de verhuurder dit apart aan de huurder meldt?

5. Telt de individuele situatie van de huurder mee, of kijkt de rechter naar een gemiddelde huurder?

6. Is een verwijzing naar een prijsindex voldoende transparant als de huurder die index globaal kent?

De kantonrechter geeft daarbij aan dat er serieuze aanwijzingen zijn dat opslagbedingen niet volledig in lijn zijn met Europees recht. De kernvraag is of de huurder vooraf kon begrijpen hoe hoog de huurverhoging zou uitpakken en of die verhoging achteraf controleerbaar was.

Wat zijn de mogelijke gevolgen voor verhuurders?

De inzet van deze procedure is groot. Een ongeldig bevonden opslagbeding wordt buiten toepassing gelaten, wat betekent dat huurders alle op basis van dat beding betaalde huurverhogingen kunnen terugvorderen. Bovendien is het dan niet langer mogelijk de huur op grond van dat beding te verhogen. Een negatief oordeel van het HvJEU treft alle vergelijkbare huurcontracten en heeft daarmee een marktbrede impact die ver verder reikt dan deze ene zaak.

Zelfs een opslag van 3% is geen vrijbrief

Relevant in dit verband is dat het Gerechtshof Amsterdam in maart 2026 al oordeelde dat een opslagbeding van maximaal 3% in een specifieke zaak oneerlijk was. De reden: een jaarlijkse opslag van 3% bovenop de inflatie lijkt beperkt, maar leidt op termijn tot een forse huurstijging. Bij een aanvangshuur van €1.500 op 1 juli 2019 bedroeg de huurprijs per 1 juli 2024 al €2.121, een stijging van ruim 41% in vijf jaar. Daar komt bij dat de verhuurder in die zaak niet kon onderbouwen waarom de opslag van 3% daadwerkelijk noodzakelijk was. Een laag opslagpercentage biedt dus geen automatische bescherming.

Wanneer weten we meer?

Partijen mogen eerst nog reageren op de formulering van de prejudiciële vragen. Vervolgens moeten de vragen daadwerkelijk aan het HvJEU worden gesteld. De uitspraak van het HvJEU wordt verwacht circa 16 maanden na het stellen van de vragen.