Flexibel verhuren van horeca- en winkelbedrijfsruimte: dit bepaalt of afwijkende bedingen standhouden

Bij de verhuur van horeca- en winkelbedrijfsruimte komt de behoefte aan flexibiliteit steeds vaker naar voren. Verhuurders willen kunnen inspelen op marktontwikkelingen en huurders zoeken soms juist ruimte om een nieuwe formule te testen zonder langdurige verplichtingen. Zodra partijen echter afwijken van de dwingendrechtelijke bepalingen die voor horeca- en winkelbedrijfsruimte gelden, geldt een onverbiddelijke regel: zonder goedkeuring van de kantonrechter kan het afwijkende beding worden vernietigd.

Voorbeelden van afwijkende bedingen waar de kantonrechter zich over moet buigen, zijn vaak kortere looptijden dan de wettelijke 5+5 jaar termijn, opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder buiten de wettelijke opzeggingsgronden of een einde van de huurovereenkomst van rechtswege. De extra opzeggingsgronden komen vaak voor bij voorgenomen renovatie of herontwikkeling. Verder probeert men geregeld het recht op huurprijsherziening uit te sluiten. Al deze voorbeelden vragen per definitie om goedkeuring omdat zij rechtstreeks ingrijpen in het beschermingsstelsel van de wet.

De rechtspraak laat zien dat de kantonrechter de goedkeuring voor een afwijkend beding steeds minder lichtvaardig verleent. Waar het in het verleden nog wel eens volstond om als verhuurder samen met de huurder een verzoek in te dienen en zelf niet ter zitting te verschijnen, volstaat dat inmiddels niet meer. Zo wees de Rechtbank Amsterdam recent een verzoek af dat door Unibail Rodamco (een groot internationaal beursgenoteerd vastgoedbedrijf) en huurder Food Bar (een onderneming met één vestiging en vier personen in dienst) samen was ingediend. Deze partijen verzochten goedkeuring voor een automatisch einde van de huurovereenkomst zonder opzegging en uitsluiting van een aanspraak van huurder op enige vorm van huur-, termijn- of ontruimingsbescherming en op enige vorm van schade- of kostenvergoeding waaronder begrepen kosten van verhuizing en herinrichting. Vrij vergaand dus. Volgens het verzoekschrift was de maatschappelijke positie van Unibail Rodamco in vergelijking met die van Food Bar zodanig dat Food Bar de wettelijke bescherming in redelijkheid niet behoefde. Dat werd verder niet onderbouwd en daar ging de kantonrechter dan ook (niet geheel verrassend) niet in mee: het verzoek werd afgewezen.

Bij het vragen van de goedkeuring voor een afwijkend beding is het daarom belangrijk om de volgende aandachtspunten in acht te nemen.

Aandachtspunt één: de positie van de huurder

De rechter toetst allereerst of het afwijkende beding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast, of dat de huurder de wettelijke bescherming in feite niet nodig heeft. Dat laatste komt in de praktijk bijvoorbeeld aan de orde bij professionele, financieel sterke partijen met onderhandelingsmacht zoals grotere supermarktketens of grote vastgoedbedrijven. In alle andere gevallen verschuift de aandacht automatisch naar de vraag of het beding “wezenlijk” ingrijpt in de wettelijke huurbescherming.

Die wezenlijke aantasting is geen abstract criterium: het gaat om de betekenis van de bepaling waarvan wordt afgeweken, en de mate waarin het beding de positie van de huurder concreet verzwakt. Afwijkingen van kernbepalingen, zoals de opzeggingsbescherming of het recht op huurprijsherziening, worden door rechters vrijwel steevast als wezenlijk beschouwd.

Aandachtspunt twee: compensatie voor de huurder

Toch betekent “wezenlijk” niet automatisch “onmogelijk”. Wat in de praktijk steeds meer terugkomt, is het belang van een overtuigende motivering en passende compensatie. Wanneer partijen laten zien dat een afwijking onderdeel is van een evenwichtig onderhandeld pakket, ontstaat er ruimte voor de rechter om te oordelen dat het nadeel voor de huurder onder de omstandigheden aanvaardbaar is. Denk daarbij aan een lagere aanvangshuur, een huurvrije periode of een substantiële investeringsbijdrage. Compensatie kan een verzwaring verzachten, maar neemt het wezenlijke karakter niet altijd volledig weg. Dat wordt telkens per geval beoordeeld.

Aandachtspunt drie: het beding moet goedgekeurd kunnen worden

Daarbij komt dat niet elk beding überhaupt voor goedkeuring in aanmerking komt. Alleen afwijkingen van de regeling voor 290 bedrijfsruimte zelf kunnen ter goedkeuring worden voorgelegd. Bedingen die ten voordele van de huurder strekken, of bepalingen die buiten afdeling 7.4.6 BW vallen, hoeven geen goedkeuring te krijgen. Een verzoek tot goedkeuring van zulke bepalingen is dus niet alleen overbodig, maar leidt in sommige gevallen zelfs tot afwijzing wegens gebrek aan belang.

Een voorbeeld van een beding waarvan niet kan worden afgeweken is de indeplaatsstelling. Dat is het recht van een huurder van een horeca- en winkelbedrijfsruimte om, bij een voorgenomen bedrijfsoverdracht, een derde als nieuwe huurder in zijn plaats te stellen. Dit kan via een rechterlijke machtiging als de verhuurder geen toestemming geeft. Dit recht kan dus niet contractueel worden uitgesloten, zelfs niet met goedkeuring van de kantonrechter.

Aandachtspunt vier: procedurele tips

Het verzoek tot goedkeuring van een afwijkend beding kan door beide partijen gezamenlijk of door één partij afzonderlijk worden ingediend. Een gezamenlijk verzoek vergroot doorgaans de kans op goedkeuring, maar dat het geen garantie is voor succes blijkt wel uit de hiervoor besproken zaak van Unibail Rodamco en Food Bar. Zelfs als het verzoek gezamenlijk wordt ingediend, is het altijd verstandig om ervoor te zorgen dat de huurder onafhankelijk juridisch advies heeft ingewonnen over de afwijking(en) en dit ook duidelijk naar voren te brengen in het verzoekschrift.

Er geldt geen wettelijke termijn voor het indienen van het verzoek; dit kan ook na het aangaan van de huurovereenkomst en zelfs na vernietiging van het beding door de huurder. Het is daarom raadzaam om bij het aangaan van de huurovereenkomst afspraken te maken over de gevolgen van het (niet) verkrijgen van goedkeuring, bijvoorbeeld door een opschortende voorwaarde op te nemen. Zo kan worden afgesproken dat als het beding niet wordt goedgekeurd, een huurovereenkomst van maximaal twee jaar tot stand komt. Daarbij geldt veel minder bescherming voor de huurder. Als partijen dit niet doen en het beding wordt afgewezen, terwijl de bedrijfsruimte al aan de huurder in gebruik is gegeven en daar huur voor wordt betaald, is al een reguliere huurovereenkomst met alle bijbehorende huurbescherming tot stand gekomen.

Conclusie

Wat uit al deze ontwikkelingen blijkt, is dat afwijkende bedingen prima mogelijk zijn, maar alleen wanneer partijen het zorgvuldig aanpakken. Goedkeuring is geen formaliteit, maar een evenwichtstoets. Het komt aan op duidelijke argumentatie, reële compensatie en een nauwkeurige afweging van de belangen van beide partijen.