Hof Amsterdam “maximaal 3% opslag” kan toch oneerlijk zijn

Sinds de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) is het vertrekpunt bij huurprijsindexeringsbedingen in geliberaliseerde woonruimte duidelijker geworden: een samengesteld beding met CPI-indexatie en een opslag kan worden gesplitst, waarna beide onderdelen afzonderlijk op oneerlijkheid worden getoetst. In de praktijk gaf dat veel verhuurders houvast, zeker waar het ging om een opslag "tot maximaal 3%": de Hoge Raad oordeelde immers dat zo'n opslag doorgaans binnen aanvaardbare grenzen kan blijven.

Het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 10 maart 2026 laat zien dat dat woord "doorgaans" het echte scharnierpunt is. Het hof komt namelijk tot de uitkomst dat de CPI-indexatie in stand blijft, maar dat het opslagbeding van maximaal 3% in dit concrete geval oneerlijk en dus vernietigbaar is. Daarmee verschuift het debat: niet de vraag of 3% in theorie kan, maar wanneer 3% in de praktijk alsnog onderuitgaat.

Opslag van 3% is niet automatisch "veilig"

Dat een opslagbeding van maximaal 3% oneerlijk kan zijn, is op zichzelf niet nieuw (de Hoge Raad liet die mogelijkheid expliciet open), maar het hof laat hier zien waar de kwetsbaarheid precies zit. De kern is dat het hof het opslagbeding streng langs de Europese maatstaf van Richtlijn 93/13 toetst en daarbij zwaar tilt aan transparantie en voorspelbaarheid voor de huurder op het moment van contractsluiting.

Een opslag van 3% lijkt op papier overzichtelijk. Het hof zet daar een realiteit tegenover die in veel dossiers onderbelicht blijft: het cumulatieve effect van een jaarlijkse opslag, bovenop CPI, bij een huurovereenkomst die vaak voor langere tijd loopt. Het hof maakt dat inzichtelijk met een grafiek en rekenvoorbeeld en concludeert vervolgens dat niet aannemelijk is dat een gemiddeld geïnformeerde huurder die financiële consequenties bij aanvang daadwerkelijk kon overzien. Juist het vooraf kunnen inschatten van de financiële impact is in de EU-rechtspraak een terugkerend zwaartepunt bij prijswijzigingsbedingen.

Transparantie ziet dan ook niet alleen op begrijpelijke taal, maar ook op het kunnen doorgronden van de economische gevolgen over de looptijd van de overeenkomst. De gedachte "het percentage staat er toch, dus het is transparant" gaat hier uitdrukkelijk niet op.

Geen duidelijke "geldige reden" en toch eenzijdig verhogen

Het hof betrekt ook de indicatieve lijst bij de Richtlijn. Een beding dat de verhuurder machtigt om een overeenkomst eenzijdig te wijzigen zonder dat daarvoor in de overeenkomst een geldige reden is opgenomen, komt al snel in de gevarenzone. In dit dossier speelde mee dat het beding niet concreet maakte waarom en onder welke voorwaarden die opslag wordt toegepast. Daarmee krijgt de verhuurder een ruime knoppenkast, terwijl de huurder weinig houvast heeft om te beoordelen of de verhoging gerechtvaardigd is.

In dezelfde lijn ligt het punt dat de toetsing uitgaat van het scenario dat de verhuurder steeds de maximale opslag toepast. Het gaat niet alleen om hoe het beding "meestal" wordt gebruikt, maar ook om het risico dat het beding, als het volledig wordt benut, het evenwicht in de overeenkomst kan verstoren.

Opzeggen als theoretische uitweg is vaak niet reëel

Een ander element is de (on)mogelijkheid voor de huurder om zich aan een oplopende huur te onttrekken door op te zeggen. Het hof benadrukt dat die opzeggingsmogelijkheid in een krappe woningmarkt vaak geen reëel alternatief is. Daarmee wordt een "veiligheidsklep" die in abstracto bij prijswijzigingsbedingen kan meewegen, in concreto minder overtuigend. Op dit punt volgt het hof dus de HR. De afwijking van de HR zit uitsluitend in de eindconclusie: waar de Hoge Raad oordeelde dat een opslag van maximaal 3% doorgaans binnen aanvaardbare grenzen blijft, concludeert het hof dat dat in dit geval anders is.

Verstoord evenwicht: vergelijking met het wettelijke kader

Het hof kijkt bovendien naar de vraag of de huurder door het opslagbeding in een juridisch minder gunstige positie belandt dan onder het destijds geldende wettelijke kader. Toen bestond (kort gezegd) de mogelijkheid voor verhuurders om via een redelijk voorstel en uiteindelijk rechterlijke toetsing tot aanpassing te komen, waarbij onder meer ook persoonlijke omstandigheden en betaalbaarheid een rol konden spelen. Een automatische opslag zonder die rem kan dan tot hogere uitkomsten leiden dan wat langs de wettelijke route aannemelijk zou zijn geweest. Ook dat draagt bij aan de conclusie dat het evenwicht ten nadele van de huurder aanzienlijk wordt verstoord.

Geen "reparatie" via een vervangingsclausule

Tot slot is het hof duidelijk over een punt dat in de praktijk nog weleens wordt overschat: een contractuele bepaling die zegt dat een vernietigd deel wordt vervangen door "wat het dichtst in de buurt komt", helpt niet. Als een beding oneerlijk is in de zin van het consumentenrecht, mag de rechter het niet bijschaven of vervangen. De afschrikwekkende werking van de Richtlijn staat daaraan in de weg.

Wat betekent dit voor de praktijk?

De belangrijkste les is dat een opslagbeding niet alleen op percentage wordt "gescreend" en dat een opslag van 3% volgens het hof niet automatisch veilig is. Dat betekent concreet dat de verhuurder moet kunnen uitleggen wat de opslag dekt, waarom die nodig kan zijn en wat het effect is over tijd, en wel zodanig dat de huurder die gevolgen bij aanvang kan overzien. Daarvoor is niet per definitie een rekenvoorbeeld in de contractstekst nodig, maar de bredere vraag is of de huurder, als normaal geïnformeerde en redelijk omzichtige consument, in staat was de financiële consequenties te doorgronden. In veel standaardbedingen is dat onvoldoende het geval.