Huurrecht woonruimte in beweging: zeven wetgevingstrajecten om op de radar te hebben

De zomervakantie is alweer ten einde gekomen. Voor verhuurders en investeerders die deze zomer niet alle ontwikkelingen in het huurrecht woonruimte op de voet hebben gevolgd: hierbij een overzicht van de belangrijkste wetgevingstrajecten en waar die nu staan.

1. Wet passende huurcontracten: de internetconsultatie loopt tot en met 28 augustus 2026.

Shortstay-verhuur (huurcontract naar zijn aard van korte duur) wordt begrensd tot maximaal 30 nachten. Verhuur vanaf 30 nachten valt daarmee per definitie onder het reguliere huurrecht, inclusief huurprijsbescherming en huurbescherming. Voor verhuurders die nu shortstay-constructies gebruiken voor langere verblijven (met name aan expats, (internationale) studenten of arbeidsmigranten) betekent dit dat zij hun contractvorm zullen moeten aanpassen. Daarnaast komen er tijdelijke contracten van maximaal 2 jaar voor arbeidsmigranten (mits de woning voldoet aan kwaliteitseisen, waaronder een eigen slaapkamer van minimaal 5,5 m²) en worden tijdelijke studentencontracten opengesteld voor alle studenten, ongeacht herkomst. Werkgevers die woonruimte op het eigen bedrijfsterrein verhuren aan werknemers krijgen een nieuwe opzeggingsgrond bij het einde van het dienstverband. Let op: er is geen overgangsrecht voorzien, waardoor de nieuwe regels bij inwerkingtreding direct gelden voor bestaande en nieuwe huurovereenkomsten.

Reageren kan nog: Overheid.nl | Consultatie Passende huurcontracten

2. Minimumenergieprestatie-eisen huurwoningen: het ontwerpbesluit ligt sinds 10 juli 2026 ter voorhang bij de Tweede en Eerste Kamer.

Eigenaren van huurwoningen met energielabel E, F of G moeten hun woning(en) uiterlijk per 1 januari 2029 verduurzamen naar minimaal energielabel D. Dit wordt vormgegeven als een bouwregelgevingseis in het Bbl die rust op de woning zelf, niet op het huurcontract. Er komt geen gebruiksverbod, maar gemeenten krijgen toezicht- en handhavingsbevoegdheden om verhuurders te stimuleren.

Bepaalde categorieën zijn uitgezonderd: monumenten, woningen met tijdelijk gebruik (maximaal 2 jaar), kleine zelfstandige woningen (kleiner dan 50 m²) en voor sloop bestemde gebouwen. In een VvE met koop- en huurwoningen geldt een inspanningsverplichting. Verhuurders kunnen gebruikmaken van de SVOH-subsidie (tot € 15.000 per woning). Parallel wordt onderzocht of de huurprijsregeling in het BW moet worden aangepast om verduurzamingsinvesteringen eenvoudiger in de huurprijs te kunnen verwerken.

3. Hospitahuur: wetsvoorstel (kamerstuk 36992) sinds 7 juli 2026 bij de Tweede Kamer. Beoogde inwerkingtreding: 1 januari 2027.

Hospitaverhuur kent al een proefperiode van 9 maanden, maar na die proefperiode ontstaat onder het huidige recht een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd als de hospita niet opzegt. Het wetsvoorstel introduceert daarom een nieuw tijdelijk huurcontract voor hospitaverhuur van maximaal 5 jaar. Na afloop van die termijn eindigt de huur automatisch (mits de hospita tijdig aanzegt), zonder dat een contract voor onbepaalde tijd ontstaat. Dat geeft eigenaar-bewoners die een kamer willen verhuren aanzienlijk meer flexibiliteit.
Daarnaast komen er nieuwe opzeggingsgronden bij (gedwongen) verkoop van de woning, overlijden van de hospita en verhuizing van een hospita die zelf huurder is. Voor hospita-huurders die inkomensafhankelijke hogere huurverhoging betalen, kan het verhuurinkomen buiten beschouwing worden gelaten. De nieuwe regels gelden alleen voor huurcontracten die na inwerkingtreding worden gesloten.

4. Wet modernisering servicekosten: al aangenomen door de Eerste Kamer (22 april 2025).

Het Besluit servicekosten en de Regeling servicekosten zijn op 1 april 2026 gepubliceerd. Inwerkingtreding: 1 januari 2027. De huidige open norm voor servicekosten wordt vervangen door een limitatieve lijst van acht kostencategorieën. Kosten die niet op deze lijst staan, mogen niet meer als servicekosten worden doorberekend. Denk bijvoorbeeld aan kosten voor fitnessruimtes of verplichte ‘community-overeenkomsten’ die in het recente verleden regelmatig als servicekosten werden opgevoerd. Het onderscheid tussen nutsvoorzieningen met een individuele meter en overige servicekosten vervalt, zodat de Huurcommissie het volledige voorschotbedrag kan toetsen. De drempel voor collectieve verzoeken bij de Huurcommissie wordt verlaagd (geen 50%-instemmingseis en geen minimumbedrag meer). Verhuurders die geen juiste of tijdige jaarafrekening verstrekken, riskeren vaststelling op normbedragen of op nihil. De nieuwe regels gelden voor huurovereenkomsten gesloten op of na 1 januari 2027. Voor bestaande contracten kunnen partijen vrijwillig aansluiting zoeken.

5. Optimalisatie WWS / Wet betaalbare huur: de Tweede Kamer stemde op 16 juni 2026 in met drie maatregelen. Deze liggen nu voor advies bij de Raad van State. Beoogde inwerkingtreding: 1 januari 2027.

De drie aangenomen maatregelen zijn:

1. een WOZ-prijsopslag bij toepassing van de WOZ-cap, waardoor de maximale huurprijs beter aansluit bij de daadwerkelijke WOZ-waarde, zonder dat de woning uit het gereguleerde middensegment valt. Dit kan voor verhuurders in gebieden met hogere WOZ-waarden een hogere maximale huurprijs opleveren;

2. het schrappen van de 5 minpunten die nu worden afgetrokken bij het ontbreken van buitenruimte, wat met name bij appartementen zonder balkon of tuin tot een hogere puntentelling leidt; en

3. een hogere WWS-waardering voor kleine rijksmonumenten tot 40 m².

Twee andere maatregelen volgen een apart traject en gaan later in 2026 in internetconsultatie: verlenging van de tijdelijke nieuwbouwopslag van 10% met vier jaar (tot bouwstart 1 januari 2032), en het openstellen van tijdelijke studentencontracten voor alle studenten. Daarnaast loopt de invoeringstoets van de Wet betaalbare huur, die uiterlijk 1 juli 2027 naar de Kamer moet.

Huurregister: nog in de verkennende fase. De internetconsultatie liep van 16 april tot en met 28 mei 2026. Een go/no-go besluit van de minister volgt in het derde kwartaal van 2026.

Bij een positief besluit start het wetgevingstraject voor een Wet op het huurregister (met AMvB en ministeriële regeling). Dit wetsvoorstel moet vervolgens nog voor advies naar de Raad van State en daarna worden behandeld en aangenomen door zowel de Tweede als de Eerste Kamer. Invoering is dus pas aan de orde als dat volledige wetgevingsproces is doorlopen. Als de wet er komt, wordt elke verhuurder (inclusief hospitaverhuurders) verplicht elke verhuurde of te verhuren woonruimte te registreren in een landelijke, openbaar toegankelijke database. Verhuurders krijgen dan een huurnummer dat in advertenties en het huurcontract moet worden vermeld. Te registreren gegevens zijn onder meer de identiteit van de verhuurder, het adres, het energielabel, de huurprijs, de WWS-punten bij aanvang en de servicekosten. Wijzigingen moeten binnen 31 dagen worden verwerkt en jaarlijks moet de registratie worden bevestigd. Gemeenten worden toezichthouder en kunnen bestuursrechtelijk handhaven.

Het beoogde tijdpad (onder voorbehoud van het wetgevingsproces) is een gefaseerde invoering: vanaf 2028 vrijwillige pilotregistratie, vanaf 2029 verplichte aanlevering door corporaties en grote verhuurders, en vanaf 2030 een verplichte registratie voor alle verhuurders.

Wet toekomstbestendige Huurcommissie: wetsvoorstel op 21 april 2026 aangenomen door de Tweede Kamer. Nu in schriftelijke behandeling bij de Eerste Kamer.

Huurders moeten gebreken voortaan eerst schriftelijk (brief, e-mail of app) bij de verhuurder hebben gemeld voordat zij een procedure bij de Huurcommissie kunnen starten. Alleen een mondelinge klacht volstaat niet meer. Huurders in de sociale sector kunnen voortaan ook een procedure starten over een huurverhoging op grond van een huurverhogingsbeding. Dat kon tot nu toe alleen in het midden- en vrije segment. Een huurverhoging op grond van een beding kan bovendien niet meer worden doorgevoerd als de Huurcommissie een gebrek heeft geconstateerd dat tot tijdelijke huurverlaging heeft geleid. De termijn voor een voorzittersuitspraak wordt verlengd van vier naar zes weken en de verzettermijn gaat van drie naar zes weken, zodat huurders en verhuurders meer bedenktijd krijgen. De Huurcommissie krijgt daarnaast een ‘pauzeknop’ waarmee zij de behandelingstermijn tijdelijk kan opschorten in afwachting van stukken van andere instanties of van partijen zelf , en kan in piekperiodes extra zittingsvoorzitters inzetten. Bij intrekking van een verzoek door de huurder na ontvangst van het onderzoeksrapport vervalt het recht op teruggave van het legesvoorschot.
Daarnaast is een amendement aangenomen dat de Huurcommissie meer flexibiliteit geeft om gedifferentieerde legesbedragen toe te passen. Huurders en verhuurders krijgen ruimere mogelijkheden om leden van zittingscommissies te wraken bij twijfel over onpartijdigheid of onafhankelijkheid.
Tot slot vervalt de mogelijkheid om bij de Huurcommissie te procederen met een ‘klacht inzake gedraging verhuurder’.

Slot

Kortom: de regelgeving voor woonruimte blijft in beweging. Dat is zo ongeveer de enige constante factor.
Neem bij vragen gerust contact op.