Jaarlijkse huurverhoging in het gereguleerde segment vereist ieder jaar een actualisering van de WOZ-component in de WWS-puntentelling

Elk jaar wijzigt de WOZ-waarde van een woning. Daarmee veranderen het WWS-puntentotaal en de maximale redelijke huurprijs ook. De verhuurder die dat in het gereguleerde segment niet per woning bijhoudt, loopt het risico huurverhogingen door te voeren die niet zijn toegestaan.

Veel verhuurders in het gereguleerde segment gaan ervan uit dat de puntentelling die bij aanvang van de huurovereenkomst is gemaakt, ook het vaste uitgangspunt blijft voor alle toekomstige huurverhogingen. Dat klopt niet, en die misvatting kan tot fouten leiden. In dit blog leg ik uit hoe het systeem werkt en wat u als verhuurder jaarlijks moet doen.

Twee begrenzingen bij huurprijsverhoging

Bij een jaarlijkse huurverhoging geldt niet alleen het bekende maximale verhogingspercentage op basis van de CPI-index of de cao-loonontwikkeling. Er is ook een tweede begrenzing: de huurprijs mag nooit hoger worden dan de maximale redelijke huurprijs op grond van het WWS.

Het is dus niet voldoende om simpelweg de huidige huurprijs te vermenigvuldigen met het toegestane verhogingspercentage. Verhuurders moeten ook controleren of de nieuwe huurprijs past binnen de op dat moment geldende maximale redelijke huurprijs van de woning.

De rol van de WOZ-waarde in de actuele WWS-puntentelling

De WWS-puntentelling bij het aangaan van de huurovereenkomst bepaalt of een woning in het gereguleerde of het geliberaliseerde segment valt. Maar voor de vraag hoeveel de huur bij een volgende jaarlijkse verhoging maximaal mag zijn, speelt de actuele WWS-puntentelling op het moment van de huurverhoging ook een grote rol.

Verhuurders hoeven gelukkig niet elk jaar de hele WWS-puntentelling opnieuw te maken. De meeste onderdelen van het WWS zijn statisch. Er is echter één onderdeel dat structureel jaarlijks fluctueert: de WOZ-waarde (rubriek 11 van het WWS). Dit onderdeel moet elk jaar worden geactualiseerd aan de hand van de meest recente WOZ-beschikking.

Hoe werkt de WOZ-component in de WOZ-puntentelling?

Het Besluit huurprijzen woonruimte hanteert een cohortensystematiek. De peildatum van de WOZ-beschikking bepaalt met welke rekencijfers wordt gerekend. De rekencijfers worden jaarlijks geïndexeerd en zijn gekoppeld aan die peildatum. Zo wordt voorkomen dat het puntentotaal verandert louter door de indexatie van de rekencijfers.

De rekenfactoren worden jaarlijks zo bijgesteld dat een woning met een gemiddelde WOZ-ontwikkeling in punten gelijk blijft. De bedragen in rubriek 11.1 van het Besluit worden elk jaar per 1 januari aangepast met de gemiddelde wijziging van de eigenwoningwaarden.

Als de huurwoning in kwestie een vergelijkbare waardeontwikkeling doormaakt als het landelijk gemiddelde, dan verandert het WOZ-puntenaantal nauwelijks. Alleen woningen met een sterk afwijkende waardeontwikkeling zullen daadwerkelijk in puntenaantal fluctueren. Dat maakt de jaarlijkse actualisering in de meeste gevallen een eenvoudige check, geen groot administratief project.

De berekening bestaat uit twee stappen die worden opgeteld.

Stap 1: punten op basis van de absolute WOZ-waarde:

• Peildatum 1 januari 2025: 1 punt per € 16.954

• Peildatum 1 januari 2024: 1 punt per € 15.329 

Stap 2: punten op basis van de WOZ-waarde per m² (vertrekken, overige ruimten en parkeerplekken type I);

• Peildatum 1 januari 2025: 1 punt per € 268 per m²

• Peildatum 1 januari 2024: 1 punt per € 242 euro per m²

Rekenvoorbeeld: een woning met een WOZ-waarde van 398.000 euro en 70 m² vloeroppervlak (peildatum 1 januari 2024) levert via stap 1 circa 25,96 punten op en via stap 2 circa 23,49 punten. Totaal: afgerond 49,5 WOZ-punten.

De WOZ-cap: niet meer dan 33 procent

Het aandeel WOZ-punten in de totale puntentelling is gemaximeerd op 33 procent. Een stijgende WOZ-waarde leidt dus niet onbeperkt tot meer punten. Deze beperking geldt niet voor woningen tot 40 m² die zijn gebouwd in de jaren 2018 tot en met 2022 en zijn gelegen in het COROP-gebied Amsterdam of Utrecht, en niet voor woningen die zonder deze begrenzing al minder dan 187 punten zouden scoren.

Bescherming segmentstatus bij een WOZ-daling

Voor verhuurders van geliberaliseerde woningen is dit een belangrijk aandachtspunt. Een woning die bij aanvang van de huurovereenkomst meer dan 186 punten heeft, valt gedurende de looptijd van die overeenkomst niet alsnog terug in het gereguleerde segment als de WOZ-waarde daalt. De segmentstatus wijzigt dus niet door een WOZ-daling zolang de huurovereenkomst loopt. Dit verandert op het moment dat de huurovereenkomst eindigt en een nieuwe wordt aangegaan.

Dit speelt vooral bij recent afgesloten huurovereenkomsten

De WOZ-fluctuatieproblematiek is in de praktijk het meest relevant bij recent afgesloten huurovereenkomsten in het middensegment. Dat heeft een eenvoudige reden.
Met de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 geldt het WWS ook voor woningen tot en met 186 punten. Bij contracten die na die datum zijn gesloten, is de aanvangshuurprijs bepaald op of dicht bij de maximale redelijke huurprijs. Er is nauwelijks marge tussen de feitelijke huur en het plafond.
Bij lang(er)lopende huurovereenkomsten is dat anders. De feitelijke huurprijs is in de loop der jaren opgebouwd via jaarlijkse verhogingen die telkens begrensd werden door het maximale verhogingspercentage. De huur ligt daardoor bij oudere contracten doorgaans ruim onder de maximale redelijke huurprijs. In dat geval is het verhogingspercentage de beperkende factor, niet het WWS-plafond.

Is een WOZ-daling uitzonderlijk?

Minder dan u misschien denkt. Tijdens de financiële crisis van 2009 tot 2013 daalden woningwaarden in Nederland. Ook na de correctie op de woningmarkt in 2022 en 2023 als gevolg van de sterk gestegen hypotheekrente ontvingen veel verhuurders in 2024 een lagere WOZ-beschikking dan het jaar daarvoor. WOZ-dalingen zijn een reëel en cyclisch verschijnsel. De peildatumsystematiek zorgt voor enige vertraging: een marktdaling in 2022 zag u pas terug in de WOZ-beschikking van 2024.

Nieuwbouwopslag: een apart verhaal

De maximale huurprijs voor een middeldure huurwoning kan met 10 procent worden verhoogd als de woning na 1 juli 2024 voor het eerst in gebruik is genomen en de bouw voor 1 januari 2028 is gestart. Deze nieuwbouwopslag geldt gedurende 20 jaar, ook bij opeenvolgende huurovereenkomsten binnen die periode.

Twee dingen zijn hierbij goed om te weten. Ten eerste raakt de opslag de puntentelling zelf niet. Het gaat om een vermeerdering bovenop de maximale huurprijs die volgt uit de WWS-puntentelling. Ten tweede beweegt het absolute bedrag automatisch mee doordat de 10 procent telkens wordt berekend over de dan geldende, al geïndexeerde maximale huurprijs.

De door verhuurders te nemen stappen

Stap 1: Stel het maximale verhogingspercentage voor dat jaar vast en bereken wat de nieuwe huurprijs zou worden.

Stap 2: Neem de meest recente WOZ-beschikking, stel de peildatum vast en bereken het actuele aantal WOZ-punten met de bijbehorende rekenfactoren.

Stap 3: Controleer of het aandeel WOZ-punten niet meer dan 33 procent bedraagt. De cap geldt niet voor woningen die ook zonder de cap minder dan 187 punten zouden behalen, en niet voor woningen met de COROP-uitzondering.

Stap 4: Stel aan de hand van de geldende puntenprijstabel de maximale huurprijsgrens vast die volgt uit de WWS-puntentelling. Heeft u recht op de nieuwbouwopslag? Voeg dan 10 procent toe aan dit bedrag. Voor nieuwbouwwoningen met de opslag kan de uitkomst uitkomen boven de maximale huurprijsgrens die volgt uit de puntentelling alleen.

Stap 5: Vergelijk de uitkomst van stap 1 met de uitkomst van stap 4. De laagste uitkomst is het maximum waartoe de huur mag worden verhoogd.

Stap 6: Stel het huurverhogingsvoorstel op en dien het tijdig in conform de wettelijke vereisten.

Tot slot

De jaarlijkse huurverhoging in het gereguleerde segment vergt jaarlijks aandacht voor de WOZ-waarde. Voor de meeste woningen met een gemiddelde waardeontwikkeling zal het effect beperkt zijn. Het risico zit met name bij recent verhuurde middenhuurwoningen waarbij de huurprijs bij aanvang al op of dicht bij het maximum lag, en bij woningen in regio's met een sterk afwijkende WOZ-ontwikkeling.

Heeft u vragen? Neem gerust contact op.