Een langlopende zakelijke huurovereenkomst eindigt niet door opzegging enkel vanwege een gewenste huurverhoging

In de markt voor bedrijfsruimte veranderen huurprijzen en de behoefte aan bepaalde voorwaarden voortdurend. Bij zowel huurders als verhuurders kan op den duur de vraag opkomen: kan een huurovereenkomst worden opgezegd omdat de huur niet meer marktconform is?

De Hoge Raad heeft in het arrest van 19 december 2025 hierover duidelijke grenzen getrokken. Een verhuurder mag een huurovereenkomst niet opzeggen wanneer het enige doel van de opzegging is om een hogere huur te realiseren. Dat is belangrijke informatie voor zowel huurders als verhuurders: huurders weten waar zij staan qua bescherming, en verhuurders weten welke route zij wel en niet mogen bewandelen.

Wat speelde er?

In deze zaak wilde de verhuurder de huurovereenkomst van een supermarkt beëindigen. De overeenkomst liep al meer dan dertig jaar voor onbepaalde tijd door, en een externe partij had laten weten geïnteresseerd te zijn om het pand te huren tegen een huurprijs die ongeveer 60 tot 70 procent hoger lag. Normaal gesproken kan opzegging alleen bij specifieke gronden zoals in de wet genoemd, of – na verloop van tijd – op basis van aanvullende gronden én een belangenafweging. Het belang van de verhuurder leek evident: het realiseren van een aanzienlijk hogere huur. Toch oordeelde de Hoge Raad: opzegging mag niet alleen om een hogere huur te realiseren.

Waarom mag dat niet?

De wet maakt onderscheid tussen (i) het beëindigen van een huurovereenkomst en (ii) het aanpassen van de huurprijs.

• Opzegging kan alleen bij specifieke wettelijke gronden, zoals dringend eigen gebruik (renovatie en zelfexploitatie), slechte bedrijfsvoering door de huurder, verwezenlijking van een bestemmingsplan of het weigeren van een redelijk aanbod. [1] En door het afwegen van de belangen van (ver)huurder.
• Voor het aanpassen van de huurprijs bestaat een aparte procedure: de huurprijsherziening op grond van de zogenoemde ‘303-procedure’ [2] maakt het mogelijk de huurprijs door de rechter te laten vaststellen op basis van huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten in de omgeving.

Kort gezegd: opzeggen om alleen een hogere huur te realiseren zal niet slagen. Wie een hogere huur wil, moet daarvoor de wettelijke herzieningsprocedure gebruiken.

Wat betekent dit mogelijk voor u?

Voor verhuurders betekent dit dat het belangrijk is om bij het aangaan van nieuwe contracten vooruit te denken. Als flexibiliteit in de toekomst belangrijk is, kunnen afspraken over periodieke herziening of markthuur worden overwogen. Afwijken van de wettelijke regeling kan soms, maar vaak alleen met rechterlijke goedkeuring. Voor het realiseren van een hogere huur is de 303-procedure de aangewezen route.
Huurders krijgen door dit arrest extra duidelijkheid: hun positie blijft sterk, ook bij zeer langlopende huurrelaties. Een verhuurder kan de huurovereenkomst niet zomaar beëindigen om een financieel voordeel te behalen. Mocht een verhuurder een huurprijsherziening willen, dan moet dit via de daarvoor bestemde procedure en met een objectieve beoordeling van vergelijkbare panden.

Vragen over uw situatie?

Of u nu huurder of verhuurder bent, het is belangrijk om te weten waar u aan toe bent. Wilt u uw huurcontract toekomstbestendig maken? Of vraagt u zich af hoe een huurprijsherziening werkt via de 303-procedure? Neem gerust contact op – wij denken graag met u mee.

[1] De gronden staan in artikel: Deze laatste grond zal niet slagen als de nieuwe huurovereenkomst enkel wordt voorgelegd om een hogere huurprijs de bedingen

[2] De term ‘303-procedure’ is afgeleid van het wetsartikel waarin de procedure is geregeld, namelijk artikel 7:303 Burgerlijk wetboek.