Oranje boven, maar niet in de galerij van een complex met huurwoningen

In Zwijndrecht leidde de oranjekoorts tot een conflict: huurders hingen vlaggenlijnen aan de balustrades van hun galerij, waarna de woningcorporatie ingreep. De oranje vlaggetjes moesten weg vanwege brandgevaar.

Nederland is inmiddels uitgeschakeld op het WK, terwijl de vlaggetjes in Zwijndrecht vlak daarvoor toch hun onverwachte happy end kregen: de woningcorporatie draaide bij en de oranje vlaggetjes mochten toch blijven hangen mits de vlaggenlijnen op minimaal 1,5 meter afstand van elkaar werden gehangen. Het conflict was daarmee opgelost, maar de onderliggende juridische vraag blijft actueel voor elk volgend feestelijk moment waarop huurders hun flat willen versieren. Over twee jaar hopen we immers met Nederland Europees Kampioen te worden.

De discussie staat niet op zichzelf. Aanleiding voor de aangescherpte regels is onder meer de fatale flatbrand in Arnhem in 2021. Sinds 1 juli 2024 bevat het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) daarom een expliciete bepaling over objecten op vluchtroutes. In die bepaling staat dat geen brandgevaarlijke objecten aanwezig mogen zijn in een gemeenschappelijke verkeersruimte van een woongebouw waardoor een vluchtroute voert. Decoratie valt daar ook onder, tenzij de decoratie onbrandbaar is. In de praktijk betekent dit dat alleen decoratie van metaal, steen of glas is toegestaan. Gewone vlaggetjes van papier, nylon of polyester niet.

Er zijn enkele beperkte uitzonderingen, zoals een kleine deurmat bij de voordeur. Maar brandbare versiering, zoals vlaggenlijnen langs de galerij, valt niet onder een uitzondering. De buitenzijde van de reling valt naar alle waarschijnlijkheid ook onder het begrip ‘gemeenschappelijke verkeersruimte’, hoewel de vluchtroute niet daadwerkelijk wordt geblokkeerd door de vlaggetjes. Het risico zit immers niet alleen in het obstakel, maar juist in de bijdrage aan brandontwikkeling en rookverspreiding.

Huurrechtelijk stond de verhuurder sterk. Onder de wettelijke plicht van de huurder om zich als goed huurder te gedragen, valt ook het naleven van publiekrechtelijke voorschriften die op het gebruik van het gehuurde van toepassing zijn. Als het Bbl brandgevaarlijke decoratie op de galerij verbiedt, moet de huurder zich daaraan houden. Dat geldt ook als dat niet expliciet in de huurovereenkomst is opgenomen, maar vaak bevat de huurovereenkomst wel een bepaling op grond waarvan het plaatsen van brandgevaarlijke objecten is verboden of wettelijke voorschriften moeten worden nageleefd.

De verhuurder is genoodzaakt actie te ondernemen, vanwege de eigen verantwoordelijkheid voor het brandveilig gebruik van het gebouw.

Alleen een echt privé-balkon dat geen verkeersruimte vormt en geen deel uitmaakt van de vluchtroute, valt buiten het bereik van de regeling. In de meeste galerijflats is die ruimte er niet. Het alternatief is minder zichtbaar, maar wel toegestaan: vlaggetjes achter het raam.