Huurprijsindexeringsbedingen bij woonruimte: stand van zaken

Met het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) is de juridische lijn rond indexeringsbedingen in geliberaliseerde woonruimte scherp neergezet. De Hoge Raad bepaalt dat een beding dat zowel CPI indexatie als een opslagbeding bevat, kan worden gesplitst. De CPI indexatie wordt daarbij in beginsel als eerlijk beschouwd, omdat zij transparant is en enkel inflatie corrigeert. Voor opslagen geldt een veel strengere toets: een opslag tot 3% boven CPI kan nog door de beugel, maar hogere opslagen worden doorgaans als oneerlijk en dus vernietigbaar aangemerkt.

Ondanks de duidelijkheid die het arrest brengt, blijft een reeks wezenlijke vragen open: zo is onduidelijk of een indexeringsbeding als kernbeding moet worden aangemerkt en daarmee slechts beperkt toetsbaar is, terwijl evenmin duidelijkheid bestaat over de omvang en verjaring van terugbetalingsvorderingen bij oneerlijke opslagbedingen. Ook biedt het arrest geen handvatten voor de praktische uitsplitsing van samengestelde jaarlijkse verhogingen, noch voor de beoordeling van cumulatieve effecten van meerdere prijsbedingen binnen één overeenkomst. Daarnaast blijft onduidelijk hoe de opzeggingsmogelijkheid in een krappe woningmarkt moet worden gewogen, of de beoordeling per huursegment kan verschillen en of een vernietigd opslagbeding kan worden vervangen door een redelijke regeling.

In de kritiek op het arrest wordt benadrukt dat de Hoge Raad Richtlijn 93/13/EEG mogelijk te terughoudend heeft uitgelegd, terwijl het Europese Hof aanzienlijk strenger lijkt door juist de gezamenlijke impact van alle bedingen, volledige voorafgaande transparantie en het absolute verbod op rechterlijke ‘reparaties’ centraal te stellen. Daardoor ontstaat het beeld dat de Europese maatstaf harder uitpakt dan de benadering van de Hoge Raad en dat de Nederlandse lijn in toekomstige zaken mogelijk richting die strengere Europese uitleg zal moeten opschuiven.

In de lagere rechtspraak is het arrest van de Hoge Raad sinds 29 november 2024 veelvuldig toegepast. Een kleine recente greep:

• Rechtbank Rotterdam 6 februari 2026: opslagbeding van 4,1% oneerlijk
• Rechtbank Noord Holland 27 februari 2026: opslagbeding 2,4% eerlijk
• Gerechtshof Amsterdam 27 januari 2026:  opslagbeding van maximaal 5% niet per definitie oneerlijk. Ook bij een dergelijk beding geldt dat bij de beoordeling steeds, in iedere individuele zaak, alle relevante omstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst een rol spelen. Daarbij gaat het onder meer om (i) de transparantie van het beding en het (al dan niet) ontbreken van gronden voor toepassing van de opslag, (ii) de mate waarin het opslagbeding voldoet aan de omschrijvingen in de indicatieve lijst bij de Richtlijn oneerlijke bedingen, (iii) de mate van verstoring van het evenwicht in strijd met de goede trouw, (iv) de aard van de overeenkomst, en (v) overige aspecten. In dit geval is het opslagbeding oneerlijk.

Eind 2025 kondigde een Amsterdamse kantonrechter aan prejudiciële vragen aan het Europees Hof van Justitie te willen stellen. Als dat gebeurt kunnen de consequenties zeer ingrijpend zijn voor verhuurders van woonruimte. De partijen in de betreffende procedure zijn eerst in de gelegenheid gesteld om zich over het voornemen uit te laten. Er is nog niets gepubliceerd waaruit blijkt dat de betreffende kantonrechter de vragen inmiddels heeft gesteld, maar het is niet uitgesloten dat dit nog gebeurt. Dat zal hoe dan ook het nodige stof doen opwaaien.