Hoge Raad verduidelijkt maatstaf bij ontbinding na woningsluiting

Verhuurders die na een woningsluiting op grond van de Opiumwet de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden, staan er juridisch aanzienlijk sterker voor dan gedacht. De exacte maatstaf was lange tijd onduidelijk, en de Hoge Raad heeft hem in november 2025 nog verkeerd geformuleerd. Op 10 april 2026 (ECLI:NL:HR:2026:587) herstelde hij die vergissing.

De vergissing uit november 2025

In zijn prejudiciële beslissing van 28 november 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1714) had de Hoge Raad geoordeeld dat de rechter bij een buitengerechtelijke ontbinding op grond van art. 7:231 lid 2 BW moest toetsen aan de maatstaf van art. 6:265 lid 1 BW. Met andere woorden: is de tekortkoming van de huurder ernstig genoeg om ontbinding te rechtvaardigen? Die redenering klopte niet. Art. 7:231 lid 2 BW vereist helemaal geen tekortkoming van de huurder. De ontbinding is hier het rechtstreekse gevolg van een overheidshandeling, namelijk de sluiting van de woning door het bevoegde gezag. De maatstaf van art. 6:265 BW was daarvoor niet geschreven.

De juiste maatstaf

De juiste toets is tweeledig. De rechter beoordeelt of de ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:248 lid 2 BW) en of de verhuurder misbruik heeft gemaakt van zijn bevoegdheid (art. 3:13 BW). Voor verhuurders die geen zuiver particuliere partij zijn (denk aan beleggers of woningcorporaties) komt daar nog een proportionaliteitstoets uit art. 8 EVRM bij: zijn de gevolgen van het definitieve verlies van de woning voor de huurder evenredig aan het nagestreefde doel?

Ruimere afweging voor de verhuurder

In de zaak die tot dit arrest leidde, had woningcorporatie Eigen Haard haar beslissing mede gemotiveerd vanuit haar wettelijke taak als toegelaten instelling: het bevorderen van de leefbaarheid in de wijk en het tegengaan van drugscriminaliteit. De Hoge Raad stond dat toe. Verhuurders mogen bij de afweging dus ook bredere maatschappelijke belangen betrekken en niet alleen het eigen financiële belang. Openbare veiligheid, bescherming van de gezondheid van omwonenden en de rechten van andere bewoners zijn legitieme doelen die een inmenging in het woonrecht kunnen rechtvaardigen (art. 8 lid 2 EVRM). Praktisch gevolg: de drempel voor een huurder om de ontbinding alsnog van tafel te krijgen waarbij hij moet aantonen dat de ontbinding onaanvaardbaar is of dat de verhuurder misbruik van recht heeft gemaakt, ligt aanzienlijk hoger dan onder de ten onrechte toegepaste toets van art. 6:265 BW.

Kinderrechten als eerste overweging

Een aandachtspunt voor de praktijk: wonen er ook minderjarige kinderen in de woning, dan moeten hun belangen op grond van art. 3 lid 1 IVRK als 'eerste overweging' in de afweging worden betrokken. Dat voegt een extra toetsingslaag toe die verhuurders niet mogen overslaan.