Van E, F of G naar label D: wat verhuurders nu al moeten weten

Vanaf 1 januari 2029 moeten huurwoningen met een slecht energielabel in beginsel voldoen aan minimaal energielabel D. Dat klinkt nog ver weg, maar voor verhuurders is dit onderwerp nu al relevant: verduurzaming kost tijd, en de uitvoering ligt niet altijd volledig in eigen hand. Denk niet alleen aan de gemeente en aannemers, maar ook aan de vereiste medewerking van een huurder of besluitvorming binnen een VvE.

Waar staan we nu?

Eind 2025 is een wijziging van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) ter internetconsultatie gebracht. Die introduceert voor bestaande huurwoningen een minimumenergieprestatie-eis gelijk aan label D (maximaal 290 kWh/m².jr). Op 10 juli 2026 is het ontwerpbesluit in het kader van de voorhangprocedure naar de Tweede en Eerste Kamer gestuurd. Daarna volgt nog advisering door de Raad van State. De wijziging wordt waarschijnlijk in 2027 definitief in het Bbl opgenomen.

De hoofdregel

Een eigenaar van een huurwoning met energielabel E, F of G moet ervoor zorgen dat de woning met ingang van 1 januari 2029 voldoet aan de nieuwe minimumenergieprestatie-eis. Het ontwerpbesluit schrijft geen specifieke maatregelen voor: de verhuurder houdt ruimte in de wijze waarop hij het vereiste niveau bereikt. De verplichting richt zich uitsluitend op de huurvoorraad. Eigenaar-bewoners krijgen deze labelverplichting niet.

Het ontwerpbesluit bevat verschillende uitzonderingen: monumenten, tijdelijk gebruikte gebouwen, vrijstaande gebouwen van < 50 m2 en gebouwen die voor sloop zijn aangemerkt.

Tijdelijk gebruik betekent iets anders dan een tijdelijk huurcontract. De uitzondering ziet op de gebruiksduur van het gebouw zelf: een gebouw dat ten hoogste twee jaar wordt gebruikt, zoals tijdelijke huisvesting bij herstructurering of een wisselwoning. Een gewone huurwoning die via een tijdelijk huurcontract wordt verhuurd, valt hier niet onder: het gebouw blijft een permanente huurwoning, alleen het contract met deze specifieke huurder is van bepaalde tijd. Voor de labelplicht telt het gebouw, niet het lopende contract.

Huurwoningen in een gemengde VvE kennen een eigen voorbehoud: een inspanningsverplichting in plaats van een resultaatsverplichting. Vaak maakt verduurzaming van het appartement ook ingrepen aan gemeenschappelijke delen noodzakelijk, en daarvoor is een positief besluit van de vergadering van eigenaars nodig. Neemt de VvE dat besluit niet, dan vervalt de verplichting voor de verhurende eigenaar. De verhuurder moet zich dus aantoonbaar inspannen om binnen de VvE draagvlak voor de verduurzaming te krijgen, maar wordt niet verantwoordelijk gehouden voor een uitkomst die buiten zijn zeggenschap ligt.

Kortom: een portefeuille kan niet simpelweg op label worden geïnventariseerd. Per woning moet worden beoordeeld of een uitzondering van toepassing is.

De rol van de huurder

Verduurzaming vergt meestal toegang tot de woning en dus medewerking van de huurder. Artikel 7:220 BW biedt daarvoor het kader en maakt onderscheid tussen dringende werkzaamheden en renovatie.

Dringende werkzaamheden (artikel 7:220 lid 1 BW) zijn werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Daaronder valt niet alleen acuut herstel, maar ook periodiek groot onderhoud of bijvoorbeeld projectmatige uitvoering. Als één woning in een complex achterblijft, levert dat direct een nadeel op. Voor dringende werkzaamheden geldt een gedoogplicht voor de huurder. De huurder kan wel aanspraak maken op bijvoorbeeld schadevergoeding.

Renovatie (artikel 7:220 lid 2 BW) geldt voor werkzaamheden die het huurgenot verhogen. Verduurzamingsmaatregelen worden hier doorgaans onder geschaard, omdat het wooncomfort verbetert en kosten voor de huurder vaak dalen. Voor renovatie is een schriftelijk, redelijk voorstel vereist. Dat voorstel moet concreet zijn en informatie bevatten over de aard en noodzaak van de werkzaamheden, de planning, de vereiste medewerking van de huurder en de financiële consequenties voor de huurder. Bij een complex van tien of meer woningen geldt een bijzondere regel: stemt 70% of meer van de huurders in, dan wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn. Niet-instemmende huurders hebben acht weken om de rechter te verzoeken het voorstel te beoordelen. Verstrijkt die termijn ongebruikt, dan staat de redelijkheid vast.

Is verhuizing noodzakelijk vanwege de renovatiewerkzaamheden, dan geldt een aanvullende verplichting: de verhuurder moet bijdragen in de verhuis- en inrichtingskosten van de huurder. Voor zelfstandige woningen geldt hiervoor een wettelijk minimumbedrag, dat jaarlijks wordt geïndexeerd. Sinds 28 februari 2026 bedraagt deze minimumbijdrage €7.926. Van dit minimum kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Partijen kunnen wel een hogere vergoeding overeenkomen.

Werkt een huurder alsnog niet mee, dan kan de verhuurder medewerking in rechte afdwingen. Recente rechtspraak laat zien dat rechters in bodemprocedures of bij spoedeisend belang in kort geding regelmatig een huurder veroordelen tot het gedogen van verduurzamingswerkzaamheden, zo nodig met een tijdelijke (gedeeltelijke) ontruiming en een dwangsom.

Geen verhuurverbod, wel handhavingsrisico

Een woning met label E, F of G wordt niet automatisch onverhuurbaar: er komt geen verhuurverbod. Maar de norm is niet vrijblijvend. Toezicht en handhaving liggen bij de gemeente, die bij niet-naleving kan aanschrijven, of bijvoorbeeld bestuursdwang kan toepassen of een last onder dwangsom kan opleggen.

Wie betaalt de verduurzaming?

Een publiekrechtelijke verplichting om te verbeteren betekent niet automatisch dat de investering volledig via de huurprijs kan worden terugverdiend. De huurprijs kan in een lopende huurovereenkomst meestal beperkt worden verhoogd. Parallel aan de Bbl-wijziging onderzoekt de overheid daarom of de huurregels in het Burgerlijk Wetboek moeten worden aangepast.

Vier actiepunten tot nu toe

1. Inventariseer de portefeuille op label E, F en G, en beoordeel per woning of een uitzondering van toepassing kan zijn. Beoordeel ook de aard van de werkzaamheden: dringende werkzaamheden, renovatie of een mix?
2. Onderhoud contact met de huurders, informeer ze en stel tijdig een schriftelijk en concreet renovatievoorstel op.
3. Haal het draagvlak op, ga in gesprek met twijfelaars en anticipeer op mogelijke weigeraars door het dossier goed voor te bereiden.
4. Begin tijdig een juridische procedure om de weigeraars tot medewerking te dwingen.

2029 klinkt ver weg. Wie de juridische route naar label D nu al in kaart brengt, voorkomt dat de deadline sneller dichterbij komt dan gepland.