Vastgoedbezit huurder rechtvaardigt beëindiging sociale huur

Kernboodschap van deze uitspraak¹

In deze uitspraak is woningcorporatie Ymere erin geslaagd een decennialange sociale huurovereenkomst met een huurder, die tevens eigenaar is van meerdere woningen en bedrijfsruimtes, te beëindigen op grond van dringend eigen gebruik. Onder dringend eigen gebruik wordt mede verstaan het opnieuw kunnen verhuren van de woning aan een woningzoekende die wel tot de doelgroep behoort. De huurder bewoonde een sociale huurwoning en was daarnaast eigenaar van zeven woningen en vijf bedrijfsruimten. Van een huurder die over één of meerdere koopwoningen beschikt, mag worden verwacht dat hij geen problemen ondervindt bij het vinden van alternatieve en passende huisvesting.

Wat speelde er?

De twee huurders bewonen sinds 1992 een sociale huurwoning van Ymere. Ymere zegt de huur op wegens dringend eigen gebruik, omdat de huurders niet langer tot haar doelgroep behoren en de wachttijd voor een sociale huurwoning inmiddels meer dan dertien jaar bedraagt. De doelstelling van Ymere is het verhuren van woningen aan personen die moeilijk in hun eigen huisvestingsbehoefte kunnen voorzien. Nu de huurders eigenaars zijn van meerdere woningen en bedrijfsruimtes, vallen zij buiten deze doelgroep. De huurders verzetten zich, zij voeren onder meer aan dat de woning geen sociale huurwoning zou zijn, er zwaarwegende belangen zijn aan de kant van de huurders en dat een van de huurders vanwege MS en diabetes een aangepaste woning behoeft. Tot slot zou beëindiging na 33 jaar naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. De kantonrechter wijst de vordering van Ymere desondanks toe, met einddatum 1 januari 2027. Ymere had zelf opgezegd tegen 8 november 2025.

Waarom kreeg verhuurder gelijk? 

In dit vonnis draait het om de vraag wat onder "eigen gebruik" valt en bij wie de bewijslast ligt. Ten eerste omvat eigen gebruik niet alleen het gebruik door de verhuurder zelf, maar ook verhuur die de statutaire traditie of doelstelling omvat, dus herverhuur aan een woningzoekende uit de doelgroep. Ymere is een dergelijke partij. De wet kent een aantal specifieke doelgroepen voor wie de uitzonderingsgrond geldt.

Ten tweede geldt bij de vraag of de huurder elders passende huisvesting kan verkrijgen een verzwaarde motiveringsplicht. De bewijslast blijft bij Ymere rusten, maar zodra die voldoende gemotiveerd stelt dat de huurder geen moeilijkheden ondervindt bij het vinden van een passende en alternatieve woning dient de huurder dat met concrete, verifieerbare gegevens te weerleggen. De huurders brengen verschillende verklaringen in, maar deze worden onvoldoende geacht. Het is hierbij van groot belang dat de huurders meerdere woningen hebben. Een aantal woningen bevindt zich bovendien op de begane grond; dat er verbouwingen nodig zijn om de woning passend te maken voor de huurder met MS, is hierbij minder relevant.

Ten derde erkent de kantonrechter openlijk dat de wettelijke voorrang voor wie moeilijkheden ondervindt bij het vinden van huisvesting kan meebrengen dat een zittende huurder wijkt voor een woningzoekende die wel voldoet aan de eisen van de woningwet. Ook de lange looptijd van de huurrelatie maakt de opzegging niet onaanvaardbaar. De rechter stelt Ymere in het gelijk.

Enkele kanttekeningen bij de uitspraak 

Recentelijk hebben ook andere kantonrechters in zaken met vergelijkbare feiten en omstandigheden geoordeeld dat het bezit van een eigen woning aanleiding kan vormen voor beëindiging van een huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik.²  Vooralsnog is dit vonnis van de kantonrechter niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard, waardoor de huurders de woning mogen blijven bewonen totdat onherroepelijk op de zaak is beslist. Gelet hierop ligt het in de rede dat de huurders tegen deze uitspraak hoger beroep zullen instellen.

Wat betekent dit mogelijk voor de praktijk?

Voor woningcorporaties biedt deze uitspraak een bruikbare route om huurders, die tevens vastgoed bezitten en de doelgroep zijn ontgroeid uit de sociale voorraad te laten doorstromen. De sleutel ligt in het gemotiveerd stellen van het bezit van (een) eigen koopwoning(en), waarna de verzwaarde motiveringsplicht het initiatief bij de huurder legt. Wel is voorzichtigheid geboden: het volkshuisvestelijke belang van een woningcorporatie moet de dragende grond zijn.

De uitspraak roept de vraag op of ook verhuurders zonder corporatiestatus via dezelfde route kunnen opzeggen. Daarvoor zijn argumenten aan te voeren, maar zij zijn niet vrij van juridische risico's. De Hoge Raad aanvaardde daar dat een kerkgenootschap met een hofjeswoning een beroep op dringend eigen gebruik toekwam omdat het in gebruik geven van de woonruimte aan haar leden haar eigen belang diende.³  Op deze lijn is door kantonrechters aanvaard dat ook studentenhuisvesters als Stichting DUWO en SSH (dit zijn echter een toegelaten instelling en een stichting en geen zuiver commerciële verhuurders) de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik kunnen inroepen wanneer een huurder de doelgroep is ontgroeid, ook indien de wettelijke doelgroepcontracten niet van toepassing zijn.⁴

Toch past hier de nodige voorzichtigheid. In de eerste plaats is een aantoonbare, statutair verankerde doelgroepgebondenheid een harde voorwaarde: de rechtspraak biedt geen opening voor een puur commerciële verhuurder die uitsluitend financieel gemotiveerd een huurovereenkomst wil beëindigen om opnieuw te kunnen verhuren. In de tweede plaats werd de dringendheid mede onderbouwd door de schaarste, wachttijden en de wettelijke toewijzingstaak van de corporatie. Een verhuurder zonder die taak zal de dringendheid op andere, onderbouwde wijze aannemelijk moeten maken. In de derde plaats botst de uitspraak met de Wet doorstroming huurmarkt 2015, waar bewust een gesloten stelsel van doelgroepcontracten is gecreëerd. De uitspraak gaat voorbij aan die bewuste wetgevingskeuze. Vooralsnog kan deze uitspraak voor commerciële verhuurders een aanwijzing vormen dat het beëindigen van langdurige huurovereenkomsten niet is uitgesloten, mits daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat. Dit geldt ook in situaties waarin aan de zijde van de huurder sprake is van bijkomende medische omstandigheden.

¹ Rechtbank Amsterdam 25 juni 2026 ECLI:NL:RBAMS:2026:6491.
² Rechtbank Amsterdam 27 maart 2025  ECLI:NL:RBAMS:2025:2080 en Rechtbank Oost-Brabant 12 februari 2026 ECLI:NL:RBOBR:2026:909: deze uitspraak loopt nog.
³ HR 20 september 1985, NJ 1986/261 (Doopsgezinde Gemeente).
⁴ Rechtbank Amsterdam 12 maart 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:1777 en Rechtbank Midden-Nederland 9 maart 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:1278.