Aanvangshuurprijs getoetst door de Huurcommissie: wat betekent dat voor de verhuurder?

Sinds de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur per 1 juli 2024 is de toetsing van de aanvangshuurprijs door de Huurcommissie actueler dan ooit. Voor verhuurders in het gereguleerde segment is het belangrijk om te weten wanneer een huurder een toetsingsverzoek kan indienen, hoe de Huurcommissie de redelijkheid van de huurprijs beoordeelt, en wat de gevolgen zijn als de huurprijs te hoog blijkt te zijn.

Wanneer is de toets van de aanvangshuurprijs mogelijk?

De Huurcommissie kan op verzoek van de huurder de aanvangshuurprijs toetsen. Dat kan alleen binnen bepaalde termijnen:

• Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd: binnen zes maanden na de ingangsdatum.
• Bij een tijdelijke huurovereenkomst die vóór 1 juli 2024 is gesloten: tot zes maanden na afloop van de huurovereenkomst.
• Bij tijdelijke huurovereenkomsten voor specifieke groepen huurders ná 1 juli 2024 (bijvoorbeeld voor internationale studenten of co-ouders): tot zes maanden na afloop van de huurovereenkomst.
  

Let op: het is niet mogelijk om de toetsing te omzeilen door bijvoorbeeld een nieuwe huurder via indeplaatsstelling in het bestaande contract te laten stappen. De Huurcommissie kijkt naar de feitelijke aanvang van de huurovereenkomst, ongeacht de juridische constructie.

Hoe wordt de huurprijs getoetst?

De Huurcommissie beoordeelt de redelijkheid van de huurprijs aan de hand van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Daarbij geldt:

• < 187 punten: de woning valt in het gereguleerde segment. De maximale redelijke huurprijs wordt bepaald op basis van het WWS.

•           ≥ 187 punten: de woning valt in het vrije segment. De overeengekomen huurprijs wordt in beginsel als redelijk beschouwd, tenzij er sprake is van gebreken of een all-in-huurprijs.

De toetsing vindt plaats ex tunc: de situatie op de ingangsdatum van de huurovereenkomst is bepalend. Daarbij rijst de vraag welk WWS van toepassing is: het oude of het nieuwe? De wet maakt hierin geen onderscheid aangezien er in feite slechts één WWS is, maar de praktijk (en de website van de Huurcommissie) wijst uit dat bij huurovereenkomsten van voor 1 juli 2024 het oude WWS wordt toegepast. Dat sluit aan bij het rechtszekerheidsbeginsel: verhuurders moeten kunnen vertrouwen op de regelgeving die gold op het moment van contractsluiting.

Wat als de huurprijs te hoog blijkt?

Als de Huurcommissie oordeelt dat de huurprijs te hoog is, stelt zij een redelijke huurprijs vast. Deze geldt met terugwerkende kracht vanaf de ingangsdatum van het contract. De huurder kan het verschil terugvorderen. Dit kan voor verhuurders tot aanzienlijke terugbetalingsverplichtingen leiden.

Bovendien geldt sinds 1 juli 2024 dat het WWS in het gereguleerde segment van dwingend recht is. Ook ná het verstrijken van de zesmaandentermijn kan een huurder op grond van artikel 7:254 BW een voorstel tot huurverlaging doen als de huurprijs boven de WWS-grens ligt. Dan wordt de huurprijs echter niet met terugwerkende kracht aangepast, maar geldt als peildatum de datum waartegen het voorstel is gedaan.

Procedure in vogelvlucht

De procedure bij de Huurcommissie is laagdrempelig en begint met een verzoek van de huurder. De Huurcommissie kan een onderzoek in de woning uitvoeren en stelt partijen in de gelegenheid om te reageren. Daarna volgt een zitting en uitspraak. Tegen die uitspraak kunnen partijen binnen acht weken een beslissing vragen van de kantonrechter. Doet niemand dat, dan wordt de uitspraak bindend. Hoger beroep is niet mogelijk.

Tot slot

Voor verhuurders is het van belang om bij het aangaan van een huurovereenkomst goed te toetsen of de huurprijs in lijn is met het WWS. Zeker in het gereguleerde segment is het risico op toetsing reëel — en de gevolgen kunnen financieel fors zijn. De toets van de aanvangshuurprijs is daarmee niet alleen een beschermingsmiddel voor huurders, maar ook een aandachtspunt voor verhuurders die compliant willen (en moeten) blijven.

Vragen over de aanvangshuurprijs of over de toepassing van het WWS op uw woning(en)? Neem gerust contact met mij op.