El decreto de las prórrogas del alquiler decae: ¿qué ocurre con las prórrogas ya solicitadas y no formalizadas?

El pasado mes de marzo, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 8/2026, una norma de urgencia que permitía a los inquilinos de vivienda habitual solicitar hasta dos años adicionales de prórroga en sus contratos de arrendamiento, con la actualización de la renta limitada al dos por ciento. La justificación de la medida era la presión inflacionista derivada del conflicto en Irán y su impacto en el precio de la energía.

La norma entró en vigor al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial del Estado y muchos inquilinos, confiando en su amparo, cursaron de inmediato su solicitud de prórroga. Lo que no todos anticipaban es que una norma de estas características tiene carácter provisional: la Constitución exige que el Congreso de los Diputados la convalide en el plazo de treinta días, y si no lo hace, el decreto decae.

Lo que ha ocurrido finalmente es que la norma provisional ha decaído. Y la pregunta que ahora se formulan muchas familias es si han pedido la prórroga solicitada o si tienen alguna posibilidad de defenderla, aunque su arrendador no la haya aceptado o formalizado.

La respuesta, con la honestidad que esta materia exige, es que dependerá en última instancia de lo que decidan los tribunales. No existe aún un pronunciamiento que resuelva de manera directa y definitiva esta cuestión, y sería imprudente afirmar lo contrario. Dicho esto, aunque existen argumentos a favor y en contrato de la prevalencia de las prórrogas, los argumentos que juegan a favor del inquilino que actuó de buena fe al amparo de la norma provisional cuando se encontraba vigente son, a juicio de quien suscribe, más sólidos de lo que una primera lectura podría sugerir.

El decreto era inequívoco en su mandato: una vez formulada la solicitud por el arrendatario, el arrendador estaba obligado a aceptarla. No se trataba de una invitación a negociar ni de un derecho condicionado a la aquiescencia del propietario. La norma contemplaba únicamente tres excepciones tasadas —acuerdo distinto entre las partes, firma de un nuevo contrato o necesidad acreditada del arrendador de ocupar la vivienda—, y fuera de esos supuestos, la aceptación era imperativa por mandato legal. Las Audiencias Provinciales que analizaron disposiciones de idéntica estructura durante la pandemia fueron categóricas al respecto: interpretar que la prórroga queda condicionada a una respuesta afirmativa del casero equivale a vaciar de contenido la protección que la norma quiso establecer. Si el legislador hubiera querido que la prórroga dependiera del acuerdo, no habría necesitado una norma especial.

Desde esta perspectiva, el silencio del arrendador que no invoca causa alguna de exclusión no es una negativa válida. Es, en el mejor de los casos para el propietario, una omisión que los tribunales han venido interpretando —al amparo del principio de buena fe consagrado en el artículo 1258 del Código Civil— como conformidad con la continuidad del vínculo arrendaticio. El Tribunal Supremo aplicó este razonamiento en febrero de este año en un asunto de naturaleza similar, recordando que quien guarda silencio ante una comunicación que afecta a la vigencia de un contrato, cuando debería pronunciarse, no puede después pretender que ese silencio valía como rechazo.

Ahora bien, nada de lo anterior es automático ni está exento de riesgo procesal. Los tribunales exigirán que el inquilino pueda acreditar que su solicitud llegó efectivamente al arrendador o a su representante. El envío de un burofax con acuse de recibo, un requerimiento notarial o incluso una comunicación a través del administrador de la finca que dejara constancia escrita de la petición son elementos de prueba determinantes. Quien realizó la solicitud verbalmente o por un medio del que no conserva trazabilidad se encontrará en una posición procesal considerablemente más vulnerable, con independencia de cuál sea el fondo del derecho.

La situación es, en definitiva, incierta pero no desesperada. El inquilino que solicitó la prórroga en tiempo y forma, acreditando que su petición llegó al arrendador durante la vigencia del decreto, cuenta con argumentos jurídicos fundados para rebatir la resolución por finalización del contrato que pueda querer imponerle el arrendador.

Con todo, ante un escenario tan incierto, lo más sensato para ambas partes es intentar alcanzar un acuerdo. Negociar directamente —con asistencia profesional si es preciso— permite evitar los costes y la imprevisibilidad de un proceso judicial, y ofrece a arrendador y arrendatario un margen de flexibilidad que difícilmente encontrarán en una sentencia.

Como última reflexión y más allá del caso concreto, este episodio invita a una moraleja necesaria. Regular el mercado del alquiler de vivienda a golpe de decreto-ley traslada a miles de contratos privados una incertidumbre poco sana para que se mantengan relaciones saludables entre propietarios e inquilinos. Los inquilinos toman decisiones confiando en normas que pueden decaer y los propietarios se ven sometidos a obligaciones cuya vigencia depende de una votación parlamentaria imprevisible. Es un hecho que la vivienda necesita reglas más estables, no parches de urgencia que generan más problemas de los que pretenden resolver y que suponen, una vez más, un incentivo para la huida de los arrendadores del alquiler de larga duración hacia otras modalidades menos reguladas.

Artículo publicado en Vozpópuli