Nuevas garantías para los contribuyentes: los tribunales ponen límites a las comprobaciones

El Tribunal Supremo y el Tribunal Constitucional han emitido decisiones que pueden marcar un antes y un después en la forma en que la Administración determina el valor fiscal de los inmuebles y, por tanto, los impuestos que pagan los ciudadanos.

Hasta hace pocos años, el valor fiscal de un inmueble no era necesariamente el precio escriturado ni su valor real de mercado. La reforma de 2021 cambió las reglas: las normas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y del Impuesto sobre el Patrimonio establecieron el llamado “valor de referencia” —un valor objetivo calculado por el Catastro a partir de precios comunicados por notarios— como base imponible de estos tributos.

El propósito era reducir la litigiosidad: declarar el valor de referencia (o un importe superior si el precio de venta lo excede) evita que la Administración revise de oficio el valor declarado. Sin embargo, la experiencia ha demostrado que el sistema no ha eliminado del todo los conflictos, ya que la Administración sigue realizando comprobaciones de valores respecto a inmuebles transmitidos, muchas de ellas basadas en el método conocido como dictamen del perito de la Administración.

Estos dictámenes han incurrido reiteradamente en deficiencias que provocaban su anulación, para ser posteriormente emitidos de nuevo, una vez corregido el defecto señalado. De este modo, el contribuyente —tras varios años de litigio— se veía en la misma o incluso peor situación que al inicio. En muchos casos, la nueva liquidación volvía a contener el mismo o similar defecto, siendo anulada de nuevo años después para reiniciarse otra vez el proceso.

Sin embargo, en su sentencia de 29 de septiembre de 2025 (recurso 4123/2023), el Tribunal Supremo ha puesto límites claros a una práctica muy extendida de las oficinas de liquidación: la llamada teoría del doble tiro.

Hasta ahora, cuando un contribuyente conseguía anular una liquidación por defectos en la valoración, la Administración podía emitir una nueva, corrigiendo los fallos detectados, e incluso una tercera.

El Supremo ha cerrado esa puerta: solo puede haber dos intentos. Si la segunda liquidación vuelve a ser defectuosa, la comprobación debe darse por finalizada. Se trata de una decisión con enorme relevancia práctica, ya que impide alargar indefinidamente procedimientos que, en muchos casos, mantenían al contribuyente durante años en una incertidumbre fiscal injustificada.

Otra línea jurisprudencial de este verano ha venido a reforzar las garantías de los contribuyentes frente a las comprobaciones de valores. En cuatro sentencias dictadas entre junio y septiembre de 2025, el Tribunal Supremo ha reiterado que, salvo en casos excepcionales y justificados, el perito de la Administración debe visitar personalmente el inmueble que valora.

Hasta ahora, era frecuente que las valoraciones se hicieran sobre planos, fotografías o bases de datos, sin inspección ocular directa. El Supremo ha recordado que solo mediante una visita personal —al interior y exterior del inmueble— puede realizarse una valoración singularizada que respete las garantías del contribuyente.

Esta doctrina pone fin, en la práctica, a las comprobaciones en serie, carentes de un verdadero examen individualizado de cada bien.

Por si fuera poco, el 14 de julio el Tribunal Constitucional ha admitido a trámite una cuestión de constitucionalidad planteada por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía. El tribunal autonómico duda de que el valor de referencia, tal y como se define en la normativa del ITP y el AJD, respete el principio de capacidad económica consagrado en la Constitución.

Si el Constitucional concluyera que no lo hace, el impacto sería importante: podría obligar a revisar un sistema que pretendía objetivar la tributación inmobiliaria, pero que en la práctica ha generado nuevas controversias sobre su equidad y su ajuste a la realidad del mercado.

Estas resoluciones marcan un punto de inflexión. Por un lado, refuerzan las garantías frente a comprobaciones automáticas o repetitivas; por otro, abren la puerta a una revisión del valor de referencia, cuyo encaje constitucional está en entredicho.

La fiscalidad inmobiliaria, una de las más conflictivas del sistema tributario español, entra así en una nueva etapa. Los tribunales han trazado líneas rojas que obligan a la Administración a actuar con mayor rigor técnico y respeto a las garantías del contribuyente.

El resultado puede ser, al fin, un equilibrio más justo entre la recaudación y la protección del ciudadano, con procedimientos más transparentes y seguros.

Artículo publicado en Cinco Días.